紐約市六層公寓樓造價的主要因素

我們不公布每平方呎造價的原因

材料及人工成本在項目期間會不斷變動，而皇后區或布魯克林的每塊地段在土質、毗鄰建築、臨街寬度及分區方面各有不同。單一的每平方呎數字，會掩蓋真正令各項預算出現差異的決定。本指南按發展商一般作出決定的次序列出這些決定，讓項目團隊了解哪些仍未確定，並在每項確定後逐一估價。

本文以一個典型項目為例：地段上原有一至兩幢房屋，拆卸後改建為約30個單位的六層樓宇。

地盤、拆卸及地基

在條件相近的樓宇之間，首層以下的工程是預算差異最大的部分。拆卸現有房屋須另行申請紐約市屋宇局（DOB）許可證。在現有排屋或相連樓宇旁進行挖掘，可能需要挖掘支護（support of excavation）、托換基礎（underpinning）及相應的特別檢驗，並須按《建築規範》第33章 （開啟外部網站）進行施工前狀況調查、監測、保護共用牆，以及通知毗鄰業主。

• 土質及地下水狀況，決定地基類型及是否需要抽水降水。
• 毗鄰樓宇的狀況及地基，決定所需的托換基礎及監測範圍。
• 樓宇是否設地庫或地下停車場，決定挖掘的深度及土方量。
• 公用設施接駁，包括全電氣樓宇所需的供電容量。

停車位已在更多地區成為設計選擇。根據2024年12月通過的City of Yes for Housing Opportunity，市議會通過了多區制度 （開啟外部網站），取消曼哈頓（Inwood除外）、長島市以及皇后區西部和布魯克林部分地區新發展項目的停車位要求，在公共交通便利的地區減少要求，其他地區則維持要求。在不再要求設停車位的地區，取消地下車庫會改變挖掘、結構及機械工程範圍。地段適用哪個分區，應由建築師確認。

高度門檻與工地安全

高度除透過結構影響成本外，亦透過工地安全規定影響成本。自2024年12月11日起，七層或以上、或高度75呎或以上的樓宇屬大型建築（major building），須有工地安全經理（Site Safety Manager）或工地安全協調員（Site Safety Coordinator）在所有施工期間駐場，直至樓宇外圍封閉及行人道防護棚（sidewalk shed）拆除為止。高度不足75呎的六層樓宇須設施工主管（Construction Superintendent），而自2026年7月13日起，施工主管不得再與另一份有效許可證共用。我們的六層與七層樓宇比較指南說明了這兩項規定。

這個高度的樓宇亦須搭建行人道防護棚：DOB規定業主在興建高度超過40呎的樓宇 （開啟外部網站）時須安裝防護棚。2025年4月簽署的法例將防護棚許可證期限由一年縮短至三個月 （開啟外部網站），同一套法例亦提高了照明要求，並對未能如期完成工程的業主訂立新罰則。在外牆完成之前，防護棚每月都產生費用，因此外圍封閉的速度本身就是一項成本。

節能規範、氣密性測試及全電氣系統

三項能源規定影響紐約市新建樓宇的機械、電力及圍護結構預算。

• 2025年紐約市節能規範適用於2026年3月30日或之後提交的完整能源申報，要求所有新建工程進行第三方氣密性測試；DOB指出 （開啟外部網站），測試通過前樓宇無法取得入伙紙（Certificate of Occupancy，CO）。成本在於空氣屏障節點、每處穿孔的封堵，以及為重新測試預留的時間，詳見我們的氣密性測試指南。
• 地方法第154號（Local Law 154）規定七層以下的新建樓宇須採用全電氣設計，即熱泵、電熱水及電力煮食，並需要更大的供電容量。生效日期及豁免項目載於我們的紐約市及紐約州煤氣禁令指南。
• 地方法第97號 （開啟外部網站）（Local Law 97）為總樓面面積超過25,000平方呎的樓宇設定溫室氣體排放上限，每年須於5月1日提交報告，2030年起上限更為嚴格。個別樓宇是否超出此面積，以建築師的面積計算為準。我們的地方法第97號資本規劃指南說明了這些上限對落成後樓宇的影響。

新建樓宇屋頂的太陽能或綠化屋頂要求，詳見我們的地方法第92及94號指南。

485-x的Option與單位數目

6至99個單位的出租樓宇如採用485-x Option B，須將20%的單位作為可負擔單位，平均收入標準為地區收入中位數（AMI）的80%，優惠期為35年，另加最多三年施工期。單位數目在兩個門檻上影響重大：樓宇服務人員現行工資適用於30個單位或以上，485-x建築工資則適用於100個單位或以上。如地段在開工前三年時設有住宅單位，新樓宇須為每個被拆卸的單位提供一個可負擔單位。房屋保護與發展局（HPD）的規則亦要求作出合理努力，將適用成本中至少25%用於少數族裔及女性擁有企業（MWBE），這會影響各工種工程包的招標定約及文件記錄方式。

這些屬於法律及稅務問題，應由律師及HPD確定。我們的100個單位以下樓宇的485-x指南概述了已公布的規則。

保險與棚架法

紐約建築項目的保險要求，在很大程度上由《勞工法》（Labor Law）決定。《勞工法》第240條第1款 （開啟外部網站）規定，所有承包商、業主及其代理人均有責任提供棚架、吊機、支撐、梯子及其他能為工人提供適當保護的裝置。唯一獲豁免的業主，是不指揮或控制工程的一至兩家庭住宅業主，因此30個單位樓宇的發展商受此條約束。

基於這個原因，發展商要求每個工種投保的保險，包括保額、業主及總承包商是否列為附加被保險人（additional insured），以及應避免的除外條款，都應在定約前與保險經紀確定。工種如施工人員持有工地安全培訓卡（SST 卡）、具備書面防墜措施並保持工地整潔，可降低合約鏈中其上各方的風險。

精裝工程的選擇

室內裝修是發展商最能直接控制的預算部分。由於30個單位的樓宇只重複少數幾種戶型，每項選擇都會按全幢樓宇的數量倍增。

• 廚房：櫥櫃結構、檯面材料、電器組合，以及同一垂直列的單位是否採用相同布局。
• 浴室：瓷磚鋪貼範圍、浴室櫃及潔具選擇，以及浴缸或淋浴配置。
• 地板：產品類型、單位之間的隔音墊層及收口。
• 門、門框及五金，包括走廊及樓梯的防火門洞。
• 油漆、線條及衣櫃系統，按日後多次換租的耐用度選擇。
• 交貨期：裝修物料延遲到貨，會拖延收尾執漏、單位交收及臨時入伙紙（TCO）。

按戶型統一選材、在定約前批核樣板，以及及早訂購交貨期長的物料，可避免精裝工程成為工期風險。

工期與持有成本

每個施工月份都會產生貸款利息、保險、工地人員、行人道防護棚租金及水電費用；在485-x下，施工期優惠亦只限於固定年數。工期如在外圍封閉、氣密性測試或收尾階段延誤，上述各項成本便會同時增加。入伙紙是最後一關，阻礙取得入伙紙的事項，詳見我們的新建樓宇TCO與CO指南。

我們的項目管理服務以受委託業主代表的身份處理這些決定，負責管理進度表，跟進定約及變更指令（change orders），並跟進每項收尾事項直至簽核。我們亦承接室內精裝工程、收尾執漏及單位交收，電力工程、水喉工程及機械工程則由合作的持牌承包商施工，並由我們統籌協調。