紐約市更換屋頂與 92 號、94 號地方法（Local Laws 92/94）的太陽能及綠化屋頂規定

92 號及 94 號地方法的基本要求

Local Laws 92 及 94 於 2019 年 11 月 15 日生效，適用於新建樓宇、擴建所形成的新屋頂，以及更換整個屋面板或整套屋面系統的現有樓宇。上述情況下，屋頂的可持續屋面區須 100% 由太陽能光伏系統、綠化屋頂或兩者組合覆蓋。

紐約市屋宇局（DOB）在第 2019-010 號建築公告（Buildings Bulletin 2019-010）中說明執行方式：樓宇各層屋頂均受規管，每一幅相連屋頂區域分別評估。規定同樣適用於一至兩家庭住宅，公告並無為小型住宅設立一般豁免。

哪些屋頂工程須符合規定

公告所指的屋面系統包括屋面板、基層或隔熱屏障、保溫層、隔汽層及屋面防水層；屋面板則是鋪設防水層及保溫層的結構面層。下表列出實際執行時的一般做法。

常見情況是拆開舊屋面後才發現屋面板已腐爛。因此，舊樓的屋頂合約應預留屋面板維修預算，並訂明工程範圍改變時暫停施工及修改申報的安排。

如何判定具體要求

結果取決於屋頂斜度及每幅相連可持續屋面區的面積。斜度低於 2:12（約 17%）為低斜度屋頂，高於此斜度則為高斜度屋頂。

4 kW 的判定以轉換效率不低於 15% 的太陽能板為基準。按此效率，4 kW 約需 27 平方米（約 290 平方呎）板面面積，未計板距及通道。如未能達到 4 kW，申報時須附上由合資格承辦商（例如持有 NABCEP 認證者）或紐約州註冊設計專業人士編製的計算書及遮蔭分析報告。

可從可持續屋面區扣除的面積

可持續屋面區是指屋頂面積扣除下列各項後的餘下部分。

• 按消防規範、建築規範或分區條例須預留的退縮及通道範圍，例如消防規範規定的天台通道。
• 樓梯間出屋面部分（bulkhead）等天台構築物、水箱、機電設備、天線、女兒牆、欄杆、太陽能熱水系統及設備檢修通道所佔面積。
• 按環境保護局（DEP）排水接駁或雨水許可證設置的雨水管理設施，例如儲水缸。
• 退台及露台，但每處面積須少於最大樓層面積的 25%。
• 已列於入伙紙（CO）或屋宇局批准文件上的康樂活動範圍。
• 未能容納 4 kW 太陽能的斜屋頂，須附計算書及遮蔭分析報告。
• 經屋宇局認定條件不適宜的範圍，包括結構未能承受新增荷載，並由註冊設計專業人士出具說明的情況。

舉例而言，布魯克林一幢排屋的屋頂為 20 x 45 呎，總面積 900 平方呎。如樓梯間、消防通道、女兒牆及設備合共約佔 300 平方呎，餘下約 600 平方呎，遠高於小型住宅 100 平方呎的門檻，業主須安裝太陽能、綠化屋頂或兩者結合。

屋頂與太陽能作為同一項目統籌

• 拆除前確定是否適用：由設計專業人士檢視現有屋頂及工程範圍，確定是否受該法規管。
• 核查結構：壓重式支架及綠化屋頂均會增加恆載，綠化屋頂一般遠重於太陽能系統，舊式木樑屋頂可能須加固。
• 先完成屋面：屋面板、保溫層及防水層施工並驗收後，才安裝太陽能支架。
• 與屋面物料廠商共同選定固定方式：穿透式支架須使用廠商認可的防水泛水配件，以維持防水層保養有效。
• 兩個工種在同一施工期內完成：在只用了數年的屋面上拆裝太陽能板，會增加費用並可能影響屋面保養。
• 及早辦理電力公司手續：Con Edison 併網審批及運行許可（PTO）往往需時最長，獲批前系統不得通電。

合作公寓（co-op）及共管公寓（condo）另須取得董事會批准，並核對專有租約或章程中有關天台使用權的條款。合作公寓的太陽能地產稅減免記入公司稅單，是否分配予股東由董事會決定。

向屋宇局（DOB）申報

工程由註冊設計專業人士透過 DOB NOW: Build 申報。申報文件包括標示計入範圍、扣除範圍及消防通道的屋頂平面圖、太陽能或綠化屋頂的安裝圖則，以及預計太陽能裝機容量的說明。

太陽能安裝另須由持牌電工辦理電力工程申報，由我們合作的持牌總電工承辦商負責。地標樓宇須先取得 LPC 批准。太陽能或綠化屋頂地產稅減免的申請，與相關申報一併提交；自 2026 年 3 月 30 日起，綠化屋頂減免申請改經 DOB NOW 提交，不再使用紙本表格。

2026 年的稅務減免及抵免

地產稅減免是抵減應繳地產稅，並非現金退款，資格及金額由屋宇局及財政局（DOF）核定。NY-Sun 在 Con Edison 及長島地區為一般住宅項目提供的補貼已經取消，針對合資格低收入家庭的計劃或仍開放，簽約前請查詢 NY-Sun 的最新狀況。

我們是工程承辦商，並非稅務顧問。有關稅務抵免、地產稅減免及報稅處理，請諮詢註冊會計師，例如 Copper River Tax（copperrivertax.com）。

我們提供的服務

我們可審閱屋頂工程範圍及現有屋頂狀況，協調註冊設計專業人士完成適用性判定及申報，進行 4 kW 容量及遮蔭核算，並將屋頂與太陽能或綠化屋頂作為同一項目一併估價。太陽能相關的電力工程由合作的持牌總電工承辦商施工及驗收。如能提供現有屋頂報價或屋頂相片，有助我們準確估價。