紐約市六層與七層樓宇的工地安全規定

2024年12月起改變的門檻

根據2021年地方法第147號（Local Law 147 of 2021），《紐約市建築規範》第202條中大型建築的定義已於2024年12月11日修訂。按DOB的服務通告 （開啟外部網站）所述，大型建築現指7層或以上、或高度75呎或以上的現有或擬建樓宇；在此之前，門檻為10層或125呎。佔地面積100,000平方呎或以上的樓宇，以及屋宇局局長因特殊施工風險而指定的樓宇，不論高度，仍屬大型建築。

新定義適用於2024年12月11日或之後簽發的首份許可證及提交的首份許可證申請。較早申報的工程，如在該日之前尚未申請或獲發首份General Construction、Structural、Foundation、Support of Excavation或Earthwork許可證，亦須遵守新定義。外牆工程的觸發門檻維持不變，仍只適用於超過14層或200呎的樓宇。

兩項限值均須留意。六層樓宇如首層樓底較高、各層淨高較高或設有較大的屋頂機房（bulkhead），高度亦可能達到75呎。此處的高度如何量度，應在各層層高仍可調整時及早向建築師確認。

六層與七層樓宇的規定比較

樓層數目在其他規定中亦有影響。地方法第154號（Local Law 154）分階段實施全電氣要求時，對七層以下及較高的新建樓宇有不同安排，詳見我們的紐約市及紐約州煤氣禁令指南。

大型建築的工地安全經理及協調員

根據經2021年地方法第149號 （開啟外部網站）（Local Law 149 of 2021）修訂的《建築規範》第3310.5條，業主、代理人、施工管理商或總承包商須為大型建築指定一名主要工地安全經理，該經理須持有DOB認證。如大型建築高度低於15層或200呎（以較低者為準），且佔地面積為100,000平方呎或以下，可改為指定一名經DOB認證的工地安全協調員，這涵蓋了大部分七至十四層的公寓樓。

在所有施工階段，只要有施工進行，經理或協調員都必須駐守工地，由挖掘開始直至樓宇外圍封閉及行人道防護棚拆除為止。法例就其他工程未進行時的若干特定活動列有少量例外。對發展商而言，這在大部分施工期內都是一個全職職位，圍護結構封閉所需時間越長，這個職位的持續時間亦越長。

施工主管及單一項目限制

在大型建築門檻以下，根據《建築規範》第3301.13.3條，許可證持有人須為任何新建樓宇指定一名主要施工主管，並於開工前通知DOB。新建工程的唯一例外，是許可證持有人為註冊總承包商的一至三家庭住宅。施工期間，施工主管須每週與總承包商代表及各分包商舉行安全會議。

DOB亦已將每名施工主管限於一個項目。根據DOB於2026年7月8日發出的服務通告 （開啟外部網站），自2026年7月13日起，如指定的施工主管已登記於一份或以上有效許可證，DOB NOW將不會簽發新許可證。於2026年7月13日仍有效的許可證，即使其施工主管同時負責多於一個項目，仍可續期至2026年12月31日；此後，如施工主管已登記於另一份有效許可證，該許可證將不獲續期。

• 同時進行兩幢或以上樓宇的發展商或總承包商，須為每幢樓宇另行安排施工主管。
• 施工主管須透過DOB NOW提交工地安全解除申請（Site Safety Release），附上授權信及相片，獲批准後方可被指定負責另一項目。
• 更換施工主管應配合許可證續期安排，因為許可證可能被暫停，直至以新施工主管續期為止。

工地安全培訓卡及Redcode事件

2017年地方法第196號（Local Law 196 of 2017）規定，須設施工主管、工地安全協調員或工地安全經理的工地，其工人須持有SST卡。除由註冊總承包商興建的一至三家庭住宅外，所有新建樓宇均屬此類。按DOB的SST常見問題 （開啟外部網站）所述，工人須完成至少40小時培訓，督導人員，包括施工主管、協調員、經理及合資格人員（competent person），須完成至少62小時。SST卡有效期為五年。DOB可就每名未經培訓的工人，向工地業主、許可證持有人及工人的僱主處以最高$5,000的民事罰款。

2026年9月8日，布魯克林區檢察官辦公室宣布，Redcode, Inc.因以欺詐手段簽發SST卡被起訴。根據DOB的SST卡資訊網頁 （開啟外部網站），DOB正將Redcode簽發的所有SST證書作廢。受影響工人有90天寬限期，至2026年12月7日（星期一）止，須透過DOB註冊的課程提供者完成所需培訓並取得新卡；寬限期內，受影響的卡在工地掃描時仍屬有效。其他提供者根據Redcode證書簽發的卡，只有在工人如期完成所需培訓的情況下，方可在12月7日後繼續有效，否則將被撤銷。

• 要求每個工種提供項目上現行SST持卡人名單，並列明每張卡的課程提供者。
• 標記任何與Redcode相關的卡，並確認持卡人已於2026年12月7日前完成重新培訓。
• 工種增派人手時須再次核查，因為罰款除針對僱主外，亦會向業主及許可證持有人追究。

樓層數目對成本的影響

加建第七層可增加可出租或可出售的樓面面積，但亦改變工地的人員配置要求。大型建築在大部分工期內，除施工主管外，還須有經認證的工地安全經理或協調員在所有施工期間駐場，直至外圍封閉及防護棚拆除為止。單一項目限制意味著施工主管不能再由多幢樓宇共用。註冊總承包商本已須取得DOB安全資格認可 （開啟外部網站）（safety endorsements），方可在四層或以上樓宇進行建築、混凝土及拆卸工程，因此這項要求對兩種方案同樣適用。

加建一層能否抵銷這些成本，取決於分區、485-x的Option、結構、工期及市場，每個地盤的答案都不同。比較應在方案設計階段與建築師、總承包商及貸款機構一同進行，而非在許可證圖則完成之後。我們的100個單位以下樓宇的485-x指南及六層樓宇造價因素指南涵蓋這項決定的其他部分。

我們在相關工地的工作方式

在我們負責的室內工程範圍，我們按總承包商的工地安全計劃施工，出席每週安全會議，並在進場前向工地安全團隊提供施工人員的SST卡資料以供核實。電力工程、水喉工程及機械工程由合作的持牌承包商施工，並由我們統籌協調。作為受委託的業主代表，我們的建築工程及項目管理團隊會跨項目跟進施工主管的指定、許可證續期及持卡核查，以便配合許可證續期安排人員變動。