Normas de seguridad del sitio para edificios de seis y siete pisos en NYC

El umbral que cambió en diciembre de 2024

En virtud de la Ley Local 147 de 2021 (Local Law 147), la definición de edificio de gran envergadura de la sección 202 del Código de Construcción de NYC cambió el 11 de diciembre de 2024. Como explica el aviso de servicio del Departamento de Edificios (DOB) (abre un sitio externo), un edificio de gran envergadura es ahora un edificio existente o proyectado de 7 o más pisos o de 75 pies o más de altura. Antes de esa fecha, el umbral era de 10 pisos o 125 pies. Los edificios con una superficie de planta de 100,000 pies cuadrados o más, y los que el Comisionado designe por riesgos de construcción singulares, siguen siendo edificios de gran envergadura sin importar su altura.

La nueva definición se aplica a los permisos iniciales emitidos y a las solicitudes de permiso inicial presentadas a partir del 11 de diciembre de 2024. Una obra presentada antes también queda cubierta si para esa fecha no se había solicitado ni emitido ningún permiso inicial de General Construction, Structural, Foundation, Support of Excavation o Earthwork. El criterio para los trabajos de fachada no cambió y sigue aplicándose solo a edificios de más de 14 pisos o 200 pies.

Ambos límites cuentan. Un edificio de seis pisos con una planta baja alta, techos elevados o un volumen de azotea (bulkhead) considerable puede alcanzar los 75 pies. La forma de medir la altura para este fin debe confirmarse pronto con el arquitecto, mientras las alturas entre pisos todavía pueden modificarse.

Comparación entre seis y siete pisos

El número de pisos también cuenta en otras normas. La Ley Local 154 trató los edificios nuevos de menos de siete pisos de forma distinta a los más altos al implantar por etapas los requisitos de electrificación total, como explica nuestra guía sobre la prohibición del gas en NYC y en el estado.

Gerentes y coordinadores de seguridad del sitio en edificios de gran envergadura

Según la sección 3310.5 del Código de Construcción, modificada por la Ley Local 149 de 2021 (abre un sitio externo), el propietario, su agente, el gerente de construcción o el contratista general designa a un gerente de seguridad del sitio principal para un edificio de gran envergadura. El gerente debe estar certificado por el DOB. En su lugar puede designarse a un coordinador de seguridad del sitio certificado por el DOB para la construcción de un edificio de gran envergadura de menos de 15 pisos o 200 pies de altura, lo que sea menor, con una planta de 100,000 pies cuadrados o menos, lo que abarca la mayoría de los edificios de apartamentos de siete a catorce pisos.

El gerente o el coordinador debe estar presente en el sitio en todo momento mientras haya trabajo activo, en todas las fases de la obra, desde la excavación hasta que el edificio quede cerrado y se retire el cobertizo de acera. La ley prevé excepciones limitadas para ciertas actividades cuando no hay otros trabajos en curso. Para un desarrollador inmobiliario, se trata de un puesto de tiempo completo durante la mayor parte de la construcción, y cuanto más tarde en cerrarse la envolvente, más se prolonga.

Superintendentes de construcción y la regla de una sola obra

Por debajo del umbral de edificio de gran envergadura, el titular del permiso debe designar a un superintendente de construcción principal para todo edificio nuevo y notificarlo al DOB antes de iniciar los trabajos, según la sección 3301.13.3 del Código de Construcción. La única excepción en construcción nueva es un edificio de una, dos o tres familias cuyo titular del permiso sea un contratista general registrado. El superintendente dirige una reunión semanal de seguridad con el representante del contratista general y con cada subcontratista mientras haya trabajo activo.

El DOB también ha limitado a los superintendentes a una sola obra. Según el aviso de servicio del DOB del 8 de julio de 2026 (abre un sitio externo), desde el 13 de julio de 2026 DOB NOW no emite un permiso nuevo si el superintendente designado ya figura en uno o más permisos activos. Los permisos activos al 13 de julio de 2026 pueden renovarse hasta el 31 de diciembre de 2026, aunque su superintendente esté asociado a más de una obra; después de esa fecha no se renovarán si el superintendente figura en otro permiso activo.

• Un desarrollador o un contratista general que lleve dos o más edificios al mismo tiempo necesita un superintendente distinto para cada uno.
• El superintendente se libera de una obra mediante una solicitud de Site Safety Release en DOB NOW, con una carta de autorización y fotografías, y la liberación debe aprobarse antes de que esa persona pueda designarse en otra obra.
• Los cambios de superintendente deben planificarse en función de las renovaciones de permisos, porque un permiso puede quedar en suspenso hasta que se renueve con un superintendente nuevo.

Tarjetas SST y la anulación de las emitidas por Redcode

La Ley Local 196 de 2017 (Local Law 196) exige que los trabajadores de las obras que necesitan un superintendente de construcción, un coordinador de seguridad del sitio o un gerente de seguridad del sitio tengan una tarjeta de capacitación en seguridad del sitio (Site Safety Training, SST). Todo edificio nuevo, salvo una casa de una a tres familias construida por un contratista general registrado, pertenece a ese grupo. Como indican las preguntas frecuentes del DOB sobre la SST (abre un sitio externo), los trabajadores necesitan al menos 40 horas de capacitación, y los supervisores, incluidos superintendentes, coordinadores, gerentes y personas competentes, al menos 62 horas. Las tarjetas vencen a los cinco años. El DOB puede imponer sanciones civiles de hasta $5,000 por cada trabajador sin capacitación al propietario del sitio, al titular del permiso y al empleador del trabajador.

El 8 de septiembre de 2026, la Oficina del Fiscal de Distrito de Brooklyn anunció la acusación formal de Redcode, Inc. por la emisión fraudulenta de tarjetas SST. Según la página de información sobre tarjetas SST del DOB (abre un sitio externo), el DOB está invalidando todos los certificados SST emitidos por Redcode. Los trabajadores afectados tienen un período de gracia de 90 días, hasta el lunes 7 de diciembre de 2026, para completar la capacitación exigida con un proveedor de cursos registrado ante el DOB y obtener una tarjeta nueva; durante el período de gracia, las tarjetas afectadas siguen activas al escanearse en la obra. Las tarjetas emitidas por otros proveedores a partir de certificados de Redcode siguen activas después del 7 de diciembre solo si el trabajador completa a tiempo la capacitación exigida; de lo contrario, se revocan.

• Pida a cada oficio una lista actualizada de los titulares de tarjetas SST en su obra, con el proveedor del curso de cada tarjeta.
• Identifique cualquier tarjeta vinculada a Redcode y confirme que su titular haya completado la nueva capacitación antes del 7 de diciembre de 2026.
• Repita la verificación cuando un oficio incorpore personal nuevo, porque la sanción recae sobre el propietario y el titular del permiso, además del empleador.

El número de pisos como decisión de costo

Un séptimo piso añade superficie alquilable o vendible, pero también cambia la forma en que debe dotarse de personal la obra. Un edificio de gran envergadura requiere un gerente o coordinador de seguridad del sitio certificado en el sitio durante todo el trabajo activo hasta el cierre del edificio y el retiro del cobertizo, además del superintendente de construcción, durante la mayor parte del cronograma. La regla de una sola obra impide compartir un superintendente entre edificios. Los contratistas generales registrados ya necesitan acreditaciones de seguridad del DOB (abre un sitio externo) para trabajos de construcción, concreto y demolición en edificios de cuatro o más pisos, por lo que estas se aplican en ambas opciones.

Que el piso adicional compense estos costos depende de la zonificación, la opción del 485-x, la estructura, el cronograma y el mercado, y la respuesta varía según el terreno. La comparación debe hacerse en el diseño esquemático con el arquitecto, el contratista general y el prestamista, no después de terminar los planos para el permiso. Nuestras guías sobre el 485-x para edificios de menos de 100 unidades y sobre los factores que determinan el costo de un edificio de seis pisos tratan las demás partes de esa decisión.

Cómo trabajamos en obras con estos requisitos

En nuestros alcances interiores trabajamos bajo el plan de seguridad del sitio del contratista general, asistimos a las reuniones semanales de seguridad y entregamos la información de las tarjetas SST de nuestro personal al equipo de seguridad del sitio para su verificación antes de movilizarnos. Los trabajos eléctricos, de plomería y mecánicos se coordinan con contratistas asociados con licencia. Como representante del propietario contratado, nuestro equipo de construcción y de gerencia de proyectos da seguimiento a las designaciones de superintendentes, las renovaciones de permisos y la verificación de tarjetas en todas sus obras activas, para que los cambios de personal se planifiquen en función de las renovaciones de permisos.