Qué determina el costo de un edificio de apartamentos de seis pisos en NYC

Por qué no publicamos un precio por pie cuadrado

Los costos de materiales y mano de obra cambian a lo largo de un proyecto, y cada lote de Queens o Brooklyn es distinto en suelo, colindantes, frente y zonificación. Una sola cifra por pie cuadrado oculta las decisiones que realmente distinguen un presupuesto de otro. Esta guía expone esas decisiones en el orden en que un desarrollador inmobiliario suele tomarlas, para que el equipo del proyecto vea cuáles siguen abiertas y cotice cada una en cuanto se resuelva.

El ejemplo que se utiliza en toda la guía es un proyecto típico: un lote con una o dos casas existentes, que se demuelen y se reemplazan por un edificio de seis pisos con unas 30 unidades.

Terreno, demolición y cimentación

Los trabajos por debajo del primer piso son donde más varían los presupuestos entre edificios por lo demás similares. La demolición de las casas existentes requiere su propio permiso del Departamento de Edificios (DOB). La excavación junto a casas adosadas o edificios colindantes puede requerir contención de la excavación, recalce de cimientos (underpinning) y las inspecciones especiales correspondientes, además de levantamientos previos a la obra, monitoreo, protección de las medianeras y aviso a los propietarios colindantes según el Capítulo 33 del Código de Construcción (abre un sitio externo).

• Las condiciones del suelo y del agua freática, que determinan el tipo de cimentación y si hace falta abatir el nivel freático.
• El estado y la cimentación de los edificios colindantes, que determinan cuánto recalce y monitoreo se requiere.
• Si el edificio tiene sótano o estacionamiento bajo rasante, lo que fija la profundidad y el volumen de excavación.
• Las conexiones de servicios públicos, incluido el tamaño del servicio eléctrico que necesita un edificio totalmente eléctrico.

El estacionamiento es ahora una decisión de diseño en más lugares que antes. Con City of Yes for Housing Opportunity, aprobado en diciembre de 2024, el Concejo adoptó un sistema de varias zonas (abre un sitio externo) que elimina los requisitos de estacionamiento para los desarrollos nuevos en Manhattan, salvo Inwood, en Long Island City y en partes del oeste de Queens y de Brooklyn, los reduce en las zonas con acceso al transporte público y los mantiene en el resto. Donde ya no se exige estacionamiento, prescindir de un garaje bajo rasante cambia el alcance de la excavación, la estructura y las instalaciones mecánicas. El arquitecto debe confirmar qué zona corresponde al lote.

Umbrales de altura y seguridad del sitio

La altura influye en el costo a través de las normas de seguridad del sitio, además de la estructura. Desde el 11 de diciembre de 2024, un edificio de siete o más pisos o de 75 pies o más es un edificio de gran envergadura (major building) y necesita un gerente o coordinador de seguridad del sitio presente durante todo el trabajo activo hasta que el edificio quede cerrado y se retire el cobertizo de acera. Un edificio de seis pisos de menos de 75 pies necesita un superintendente de construcción, y desde el 13 de julio de 2026 un superintendente ya no puede compartirse con otro permiso activo. Nuestra guía sobre seis y siete pisos explica ambas reglas.

Un edificio de esta altura también necesita un cobertizo de acera (sidewalk shed): el DOB exige a los propietarios instalarlo al construir un edificio de más de 40 pies de altura (abre un sitio externo). La legislación firmada en abril de 2025 redujo la vigencia del permiso del cobertizo de un año a tres meses (abre un sitio externo), y el mismo paquete aumentó la iluminación exigida y creó nuevas sanciones para los propietarios que no terminan los trabajos a tiempo. El cobertizo es un costo mensual hasta que se termina la fachada, por lo que la rapidez del cierre del edificio es en sí misma una partida de costo.

Código de energía, prueba de hermeticidad y sistemas totalmente eléctricos

Tres normas energéticas definen el presupuesto mecánico, eléctrico y de envolvente de un edificio nuevo en la ciudad de Nueva York.

• El Código de Conservación de Energía de NYC de 2025, para las presentaciones energéticas completas a partir del 30 de marzo de 2026, exige una prueba de hermeticidad realizada por un tercero en toda construcción nueva, y el DOB indica (abre un sitio externo) que el edificio no puede obtener el certificado de ocupación hasta que la prueba se apruebe. El costo está en los detalles de la barrera de aire, el sellado de cada penetración y el tiempo reservado para una nueva prueba; consulte nuestra guía sobre la prueba de hermeticidad.
• La Ley Local 154 (Local Law 154) exige que los edificios nuevos de menos de siete pisos sean totalmente eléctricos, lo que implica bombas de calor, agua caliente eléctrica, cocina eléctrica y un servicio eléctrico mayor. Las fechas y las excepciones figuran en nuestra guía sobre la prohibición del gas en NYC y en el estado.
• La Ley Local 97 (abre un sitio externo) (Local Law 97) fija límites de emisiones de gases de efecto invernadero para los edificios de más de 25,000 pies cuadrados brutos, con informes anuales que vencen el 1 de mayo y límites más estrictos a partir de 2030. El cálculo de superficies del arquitecto confirma si un edificio supera ese tamaño. Nuestra guía sobre la planificación de capital para la Ley Local 97 explica lo que significan los límites para un edificio una vez terminado.

Los requisitos de techos solares o techos verdes en edificios nuevos se tratan en nuestra guía sobre las Leyes Locales 92 y 94.

La opción del 485-x y el número de unidades

Para un edificio de alquiler de 6 a 99 unidades, la Opción B del 485-x exige que el 20 por ciento de las unidades sean asequibles con un promedio del 80 por ciento del ingreso medio del área (AMI), con un beneficio de 35 años más hasta tres años de construcción. El número de unidades importa en dos umbrales: el salario prevaleciente para el personal de servicio del edificio se aplica a partir de 30 unidades, y el salario de construcción del 485-x, a partir de 100. Si el lote tenía viviendas tres años antes del inicio de la construcción, el edificio nuevo debe incluir una unidad asequible por cada una demolida. Las reglas del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) también exigen esfuerzos razonables para destinar al menos el 25 por ciento de los costos aplicables a empresas de propiedad de minorías y de mujeres, lo que afecta la forma de contratar y documentar los paquetes de los oficios.

Estas son cuestiones legales y tributarias que corresponden a su abogado y al HPD. Nuestra guía sobre el 485-x para edificios de menos de 100 unidades resume las reglas publicadas.

Seguros y la ley de andamios

Los requisitos de seguro en los proyectos de construcción de Nueva York dependen en gran medida de la Ley Laboral (Labor Law). La sección 240(1) de la Ley Laboral (abre un sitio externo) impone a todos los contratistas y propietarios, y a sus agentes, el deber de proporcionar andamios, montacargas, tirantes, escaleras y otros dispositivos que protejan adecuadamente a los trabajadores. Los únicos propietarios excluidos son los de viviendas de una y dos familias que no dirigen ni controlan el trabajo, de modo que el desarrollador de un edificio de 30 unidades está cubierto.

Por esa razón, el seguro que un desarrollador exige a cada oficio, incluidos los límites, la condición de asegurado adicional del propietario y del contratista general, y las exclusiones que deben evitarse, debe definirse con un corredor de seguros antes de la contratación de los oficios. Un oficio con personal que tiene tarjeta SST, un procedimiento escrito de protección contra caídas y una obra ordenada reduce la exposición de todos los que están por encima en la cadena de contratos.

Decisiones sobre el paquete de acabados

Los acabados interiores son la parte del presupuesto que el desarrollador controla de forma más directa. Como un edificio de 30 unidades repite un número reducido de tipos de unidad, cada decisión se multiplica en todo el edificio.

• Cocinas: construcción de los gabinetes, material de las encimeras, paquete de electrodomésticos y si las distribuciones se repiten por línea vertical.
• Baños: extensión del revestimiento cerámico, selección de tocadores y accesorios, y configuración de bañera o ducha.
• Pisos: tipo de producto, base acústica entre unidades y transiciones.
• Puertas, marcos y herrajes, incluidas las aberturas con clasificación de resistencia al fuego en pasillos y escaleras.
• Pintura, molduras y sistemas de clósets, elegidos por su durabilidad ante futuros cambios de inquilino.
• Plazos de entrega: un acabado que llega tarde retrasa la lista de pendientes, la entrega de unidades y el TCO.

Estandarizar las selecciones por tipo de unidad, aprobar las muestras antes de la contratación y pedir con anticipación los artículos de entrega prolongada evita que el paquete de acabados se convierta en un riesgo para el cronograma.

Cronograma y costo financiero

Cada mes de obra conlleva intereses del préstamo, seguros, personal del sitio, alquiler del cobertizo de acera, servicios públicos y, en el 485-x, un beneficio del período de construcción limitado a un número fijo de años. Un cronograma que se retrasa en el cierre del edificio, en la prueba de hermeticidad o en el cierre de obra aumenta todos esos costos a la vez. El certificado de ocupación es el último paso, y los asuntos que lo detienen se describen en nuestra guía sobre el TCO y el CO en edificios nuevos.

Nuestro servicio de gerencia de proyectos actúa como representante del propietario contratado para estas decisiones: mantiene el cronograma, da seguimiento a la contratación de los oficios y a las órdenes de cambio, y lleva cada punto de cierre hasta su aprobación final. También ejecutamos paquetes de acabados interiores, listas de pendientes y entrega de unidades, con los trabajos eléctricos, de plomería y mecánicos coordinados con contratistas asociados con licencia.