纽约六层公寓楼造价的主要影响因素

我们不公布每平方英尺单价的原因

材料和人工成本在项目周期内会不断变化，皇后区或布鲁克林的每块地在土质、相邻建筑、临街面宽及分区规定方面也各不相同。单一的每平方英尺单价掩盖了真正造成预算差异的各项决定。本指南按开发商通常的决策顺序列出这些决定，使项目团队能够看清哪些仍未确定，并在每项确定后分别估价。

本文以一个典型项目为例：地块上原有一两栋独立屋，拆除后新建一栋约30户的六层公寓楼。

场地、拆除及基础

在其他条件相近的建筑之间，首层以下的工程是预算差异最大的部分。拆除原有房屋须单独申请DOB开工许可。紧邻现有联排屋或相连建筑进行开挖，可能需要基坑支护（support of excavation）、托换基础（underpinning）及相应的特殊检验，并须根据《建筑法规》第33章 （打开外部网站）进行施工前现状调查、监测、共用墙保护，以及向相邻业主发出通知。

• 土质及地下水条件，决定基础形式以及是否需要降水。
• 相邻建筑的现状及其基础，决定所需托换基础及监测的工作量。
• 建筑是否设有地下室或地下停车场，决定开挖深度和土方量。
• 公用设施接驳，包括全电气建筑所需的供电容量。

在越来越多的地区，停车已成为一项设计选择。根据2024年12月通过的City of Yes for Housing Opportunity分区修订，市议会通过了分区分级制度 （打开外部网站）：曼哈顿（Inwood除外）、长岛市（Long Island City）以及皇后区西部和布鲁克林部分地区的新开发项目取消停车要求，公共交通便利的地区降低要求，其他地区维持原有要求。在不再要求停车的地区，取消地下车库会改变开挖、结构及机电工程范围。地块适用哪一级别，应由建筑师确认。

高度界限与工地安全

高度对造价的影响不仅体现在结构上，也体现在工地安全规定上。自2024年12月11日起，7层或以上、或高度75英尺或以上的建筑属于大型建筑，须有工地安全经理或协调员在所有施工作业期间驻场，直至建筑围合完成、人行道防护棚拆除为止。高度低于75英尺的六层建筑须配备施工主管，且自2026年7月13日起，施工主管不得再与另一份有效开工许可共用。两项规定详见我们关于六层与七层建筑的指南。

这一高度的建筑还须搭设人行道防护棚：DOB要求业主在建造高度超过40英尺的建筑 （打开外部网站）时搭设防护棚。2025年4月签署的立法将防护棚许可期限由一年缩短为三个月 （打开外部网站），同一批立法还提高了照明要求，并对未按期完工的业主设立了新的罚则。防护棚在外立面完工之前按月产生费用，因此围合速度本身就是一项成本。

能源法规、气密性测试与全电气系统

以下三项能源规定决定了纽约市新建筑在机电及围护结构方面的预算。

• 2025年《纽约市节能法规》适用于2026年3月30日或之后提交的完整能源申报，要求所有新建工程进行第三方气密性测试，且DOB明确规定 （打开外部网站）测试通过前建筑无法取得使用证明。相关成本在于空气屏障节点、每一处穿越点的封堵，以及为复测预留的时间，详见我们关于气密性测试的指南。
• 地方法第154号要求7层以下的新建筑采用全电气设计，即热泵、电热水及电炊具，并需要更大的供电容量。生效日期及例外情形详见我们的纽约市与纽约州新建筑煤气禁令指南。
• 地方法第97号 （打开外部网站）为总建筑面积（gross square feet）超过25,000平方英尺的建筑设定温室气体排放限值，每年5月1日提交报告，自2030年起限值更加严格。具体建筑是否超过该面积，以建筑师的面积计算为准。我们关于地方法第97号资本规划的指南说明了这些限值对竣工后建筑的影响。

新建筑屋面须设置太阳能或绿色屋顶的要求，详见我们关于地方法第92号及第94号的指南。

485-x的Option与户数

对于6至99户的出租楼，485-x Option B要求20%的单位为可负担住房，平均租金标准为地区收入中位数（AMI）的80%，减免期35年，另加最多三年施工期。户数在两条界限上尤为关键：30户或以上适用楼宇服务人员现行工资标准，100户或以上适用485-x施工工资标准。如开工前三年内地块上有住宅单位，新建筑须为每一个被拆除的单位配置一个可负担单位。HPD规则还要求合理尽力将适用成本的至少25%用于少数族裔及女性企业（MWBE），这会影响各工种分包的采购方式及文件记录。

上述问题属于法律及税务事项，应由律师及HPD确认。我们关于100户以下建筑适用485-x的指南汇总了已公布的规定。

保险与脚手架法

纽约建筑项目的保险要求在很大程度上受《劳工法》（Labor Law）影响。《劳工法》第240(1)条 （打开外部网站）规定，所有承包商、业主及其代理人有责任提供脚手架、提升设备、支撑、梯子及其他为工人提供适当保护的装置。唯一的例外是不指挥或不控制施工的一至两户住宅业主，因此30户建筑的开发商在适用范围之内。

因此，开发商对各工种的保险要求，包括保额、业主及总承包商的附加被保险人（additional insured）身份以及应避免的除外条款，应在分包定标（buyout）之前与保险经纪人确定。施工人员持有SST卡、有书面防坠落措施且工地整洁有序的分包商，可降低合同链上游各方的风险。

室内装饰包的选择

室内装饰是开发商最能直接控制的预算部分。30户建筑通常只有少数几种户型反复出现，因此每一项选择都会在整栋楼中成倍放大。

• 厨房：橱柜构造、台面材料、电器配置，以及是否按竖向户型统一布局。
• 卫生间：瓷砖铺贴范围、浴室柜及洁具选型，以及浴缸或淋浴的配置。
• 地板：产品类型、户间隔音垫层及收口处理。
• 门、门框及五金，包括走廊和楼梯间的防火门洞。
• 油漆、踢脚线及衣柜系统，按日后多次换租的耐用性选择。
• 供货周期：装饰材料延迟到货，会拖延收尾整改、单位交付及TCO。

按户型统一选型、在分包定标前确认样品，并提前订购长周期材料，可避免室内装饰包成为工期风险。

工期与持有成本

每一个月的施工期都会产生贷款利息、保险、工地人员、人行道防护棚租金及水电费用；在485-x下，施工期减免也仅限于固定年数。工期如在围合、气密性测试或完工收尾阶段延误，上述各项费用会同时增加。使用证明是最后一道关口，影响其签发的事项详见我们关于新建筑TCO与CO的指南。

我们的项目管理服务受委托担任业主代表（owner's representative），参与上述决策，负责掌控进度、跟踪分包定标及变更单（change order），并跟进每一项收尾事项直至签核。我们还承接室内装饰包、收尾整改及单位交付，电路、水路及机电工程由合作的持证承包商施工，我们负责统筹协调。