纽约新建公寓楼的临时使用证明（TCO）与使用证明（CO）

两份文件的用途不同

使用证明 （打开外部网站）载明建筑的合法用途及使用类别，每栋新建筑都必须取得。当完工工程与经批准的图纸一致、文件齐备、费用已缴、违规已处理，并已取得其他市政机构所要求的批准后，DOB即签发正式CO。

当DOB认定建筑可安全使用、但在签发正式CO之前仍有未结事项须处理时，会签发临时使用证明 （打开外部网站）。对开发商而言，TCO通常是租客或买家得以入住的依据，正式CO则是项目结案的文件。

两者均通过DOB NOW: Build提交使用证明申请（Certificate of Occupancy Request），由DOB技术及运营人员审核。TCO所涵盖的空间如连续空置超过30天，DOB要求在重新入住前另行取得新的TCO。

取得首张TCO的条件

首张TCO是大多数施工进度计划和贷款文件所依据的节点，因此所需事项应从开工起即开始跟踪，而不是在最后一个月才集中准备。

• 拟入住区域的施工验收签核。
• 持证总水管工及持证总电工名下开工许可的水路及电路验收签核。
• 设有电梯的建筑须取得电梯签核，其进度取决于电梯承包商的安排及验收时间。
• 在DOB NOW: Build中获批的使用明细表，且须与实际建成的楼层、单位及用途一致。
• 项目适用的能源法规要求，包括须进行的气密性测试，详见我们关于新建筑气密性测试的指南。
• 缴纳TCO费用。

TCO能否先涵盖部分楼层而其余楼层仍在施工，以及具体项目中哪些区域可以纳入，应由登记在案的建筑师或工程师确定。

正式CO的额外要求

正式CO须具备TCO的全部条件，且各项签核须为最终签核而非临时签核，此外还须提交一些在招租期间常被搁置的文件，并满足相应条件。

• 施工、水路、电路及电梯的最终签核。
• 建筑竣工测量。
• 最终版人行道铺设图（Builders Pavement Plan，BPP）。
• 申报工程造价的业主工程造价声明（Owner's Cost Affidavit，PW3）。
• 物业不得有未结申请，例如人行道防护棚（sidewalk shed）、围挡或其他临时设施的许可。
• 物业不得有未结违规。
• 在DOB NOW: Build中获批的使用明细表。

完工收尾常见的延误原因

从最后一个工种撤场到取得正式CO之间的延误，大多来自以下几类事项，每一项都可以提前预判。

• 物业上仍有未结申请，例如人行道防护棚、施工围挡或从属许可未签核或未撤销。人行道防护棚拆除申请 （打开外部网站）须在DOB NOW: Build中提交，经DOB现场检查后方可获批。
• 未结违规，包括施工期间因工地安全或工人培训问题收到的违规，须在取得CO之前处理完毕。
• 开工许可或保险记录失效。DOB开工许可 （打开外部网站）的最长有效期为两年，并可能随开工许可持有人的一般责任保险到期而失效，因此在施工期间必须按时续期并保持有效。
• 竣工状况与经批准的图纸或使用明细表不一致，通常须在签核前对经批准的图纸提交修改申请。
• 气密性测试未通过或未预约。DOB明确规定 （打开外部网站），建筑须通过该测试后方可签核CO。
• 验收时在装饰工程中发现的收尾整改项，例如防火门洞的门扇及五金、穿越点的防火封堵，以及未完成的公共区域。
• 缺少PW3所需的造价数据，或缺少特殊检验及进度检验机构的报告。

现有建筑改建工程的开工许可要求适用另一套程序，详见我们的纽约装修开工许可指南。

TCO续期

DOB说明，TCO通常在签发后90天到期，如到期时正式CO所需的未结事项仍未处理完毕，可申请续期。DOB建议持有TCO的业主咨询专业工程师或注册建筑师，以确定取得正式CO尚需完成的事项。

续期属于常规程序，但并非自动办理。每次续期都是一个截止日期，建筑如在TCO过期后仍有人居住，即属于在没有有效证明的情况下使用。建立完工收尾清单，逐项列明剩余事项、负责方及目标日期，可使每个90天周期都成为推进正式CO的进度检查，而不是重复提交同一申请。

从开工起规划完工收尾

• 在开工许可签发时建立完工收尾清单，列明物业上的所有申请、所有必需的验收以及CO所需的全部文件。
• 将每一事项指定给具体负责方，包括建筑师、工程师、申报代理（expediter）、总承包商、持证工种或检验机构。
• 以便于在工程结束时编制PW3的方式保存造价记录。
• 申请TCO之前，将使用明细表与实际建成的楼层及单位进行核对，如需修改应尽早申报。
• 预约电梯、气密性测试及其他第三方检验时，为一次整改和复验预留时间。
• 人行道防护棚、围挡及设备许可一旦不再需要，应立即撤销或签核。
• 在验收巡查之前，而不是之后，按楼层及单位完成收尾整改。

建筑高度同样影响完工收尾，因为大型建筑（major building）的工地安全要求须持续到建筑围合完成、人行道防护棚拆除为止。这一界限详见我们关于六层与七层建筑的指南。

我们在完工收尾方面提供的服务

我们在装饰工程范围内逐层、逐户完成收尾整改清单，进行单位交付前的准备；作为业主代表（owner's representative），我们维护完工收尾清单，跟踪TCO及正式CO所需的签核、检验报告和文件。电路及水路签核事项由合作的持证承包商配合办理。我们的施工服务与您的建筑师、申报代理及总承包商协同，使最后一个工种撤场后剩余的每一事项都有明确的内容、负责方和日期。