纽约中型合作公寓（Co-op）与共管公寓（Condo）的 Local Law 97 资本工程规划

楼宇是否受 LL97 管辖

Local Law 97 适用于以下建筑：总面积超过 25,000 平方英尺的单栋建筑；同一税号地块上合计超过 50,000 平方英尺的两栋或以上建筑；以及由同一管理委员会管理、合计超过 50,000 平方英尺的两栋或以上共管公寓建筑。DOB 每年公布受管辖建筑名单（Covered Buildings List），2026 年名单已于 2026 年 3 月发布。如名单所列面积、用途或合规途径有误，业主可通过 LL97 申报系统提交工单提出异议。

每栋受管辖建筑会被分配四种合规途径之一，决定限额的起始年份以及董事会须提交的文件。

• 途径 0：自 2024 年起适用 Article 320 排放限额。大多数受管辖建筑，包括多数市场价合作公寓和共管公寓，均属此途径。
• 途径 1：自 2026 年起适用 Article 320 限额。据 HPD 说明，包括租金管制单元至少一个、但不超过 35% 的建筑，首份年度报告须于 2027 年 5 月 1 日前提交。
• 途径 2：自 2035 年起适用 Article 320 限额，适用于法规界定的特定类别建筑。
• 途径 3：Article 321 一次性合规，适用于租金管制单元超过 35% 的建筑及部分其他可负担住房，例如 HDFC 合作公寓。

申报要求与罚款

依据 Article 320，业主须于每年 5 月 1 日前提交碳排放报告，并由注册设计专业人士（RDP）认证。法规对 2024 至 2029 年设定一套限额，对 2030 至 2034 年设定明显更严格的限额，目标是受管辖建筑到 2030 年减排 40%，到 2050 年实现净零排放。DOB 在 2021 年的一份简报中估计，75% 至 80% 的物业可达到 2024 至 2029 年限额，但若不采取措施，只有 25% 至 30% 能达到 2030 至 2034 年限额。

超出限额的民事罚款为每超出一公吨 CO2e 最高 $268，按年计算。举例来说，超出限额 100 吨的楼宇，当年罚款最高可达 $26,800。未提交报告另有罚款，每月每平方英尺 $0.50，以 40,000 平方英尺的楼宇计，每月最高 $20,000。

Article 321 建筑则须完成 13 项规定的节能措施，并以声明或详细检查报告作为证明。据 HPD 说明，Article 321 的罚款为未提交报告 $10,000，未完成合规另加 $10,000。

依据自身数据估算 2030 年的罚款风险

没有楼宇的实际数据，就无法制定有效的计划。所需数据已包含在每年的 Local Law 84 能耗基准申报中，整理后即可进行计算。

• 收集最近一年的能耗基准数据，列出电力、天然气、燃油和区域蒸汽的年用量。
• 由注册设计专业人士按法规系数计算楼宇目前的排放量，并按面积和用途类别计算 2024 至 2029 年及 2030 至 2034 年的限额。
• 以公吨 CO2e 表示差距，再乘以 $268，估算各阶段限额下每年的罚款风险。
• 找出排放量最大的燃料。在大多数老旧合作公寓和共管公寓中，主要来自供暖和热水所用的燃料，这也指明了减排的重点方向。

与 Local Law 97 相关的资本工程

中型楼宇很少有预算单独进行减碳工程，但都有既定的资本工程计划，其中多个项目会在未来数十年影响排放量。

楼顶太阳能可减少楼宇从电网购买的电量，从而降低申报排放量，但对中型屋顶而言，对 LL97 的帮助通常有限。其主要价值在于降低电费，以及在更换屋顶时满足 Local Law 92 和 94 的要求。

扣减、抵消与调整

法规允许对计算所得排放量进行若干扣减。通过可负担住房再投资基金（AHRF）购买的抵消额度，是唯一可用于 LL97 合规的抵消方式，最多可抵减楼宇限额的 10%。符合条件的电气化改造还可申请有益电气化（Beneficial Electrification）扣减，包括计量或认定两种方式；在计划中计入该扣减前，应向注册设计专业人士确认适用年份和计算方法。

面临严重财务困难的楼宇，可依据 Section 28-320.7 申请调整，HPD 说明这可多给予一年合规时间。抵消和调整可以弥补较小的差距或争取时间，但不能取代针对 2030 年限额的资本工程计划。

五年工程计划示例

以下顺序以一栋约 40,000 平方英尺、使用蒸汽锅炉、屋顶即将更换、且与 2030 年限额存在差距的战前合作公寓为例。实际安排取决于楼宇数据、设备年限和储备资金。

• 第 1 年：由注册设计专业人士审核能耗数据并计算排放量，与电力公司进行供电容量评估，并对屋顶、锅炉和外墙进行现况勘察。
• 第 1 至 2 年：蒸汽平衡调试、供暖控制和气密处理，以较低成本减排，并缩小后续设备的规模。
• 第 2 至 3 年：更换屋顶，增加保温，并按规定加装太阳能或绿色屋顶，作为一个工程统一设计。
• 第 3 至 4 年：在供电容量允许的情况下，改用热泵生活热水系统。
• 第 4 至 5 年：在锅炉损坏及 2030 合规年度之前，确定供暖系统方案，并提前安排融资。

董事会决策与我们的协助

合作公寓董事会须在分摊费用、动用储备金和融资之间权衡罚款风险，而股权租约（proprietary lease）决定了哪些设备属于公司、哪些属于股东。共管公寓则由管理委员会和公寓章程（declaration）承担相同角色，单元内的工程可能须取得单元业主同意。清晰的工程范围、可比较的估价和切实可行的进度安排，有助于董事会向住户说明决策。

作为项目管理方，我们与董事会及物业管理公司共同制定资本工程计划，编制工程范围并组织招标，通过合作的持证专业承包商管理屋顶、机电、水路工程和电路工程，并尽量减少对住户的影响。LL97 排放报告由注册设计专业人士计算和认证；我们负责与合作工程师协调，但不自行认证报告。