紐約中型合作公寓及共管公寓的 97號法（Local Law 97）資本規劃

您的建築是否受此法約束

Local Law 97 適用於：總面積超過 25,000 平方呎的建築；同一稅務地段上兩座或以上合計超過 50,000 平方呎的建築；以及由同一管理委員會管理、合計超過 50,000 平方呎的兩座或以上共管公寓建築。DOB 每年公佈受管建築名單（Covered Buildings List），2026 年名單已於 2026 年 3 月公佈。如名單所列的樓面面積、用途或合規途徑有誤，業主可透過 LL97 申報系統提交 ticket 提出異議。

每座受管建築均被編配四種合規途徑之一，決定排放上限何時開始生效，以及董事會須提交哪些文件。

• 途徑 0：自 2024 年起適用 Article 320 排放上限。大部分受管建築屬此途徑，包括大部分市價合作公寓及共管公寓。
• 途徑 1：自 2026 年起適用 Article 320 排放上限。據 HPD 說明，包括至少有一個、但不超過 35% 單位屬租金管制的建築；這類建築的首份年度報告須於 2027 年 5 月 1 日前提交。
• 途徑 2：自 2035 年起適用 Article 320 排放上限，適用於法律界定的若干類別建築。
• 途徑 3：Article 321 一次性合規，適用於超過 35% 單位屬租金管制的建築，以及 HDFC 合作公寓等其他可負擔住房。

申報要求及罰款

根據 Article 320，業主須於每年 5 月 1 日前提交經註冊設計專業人士（registered design professional）核證的排放報告。法律為 2024 至 2029 年訂定一套上限，並為 2030 至 2034 年訂定明顯更嚴格的上限，目標是受管建築的排放在 2030 年前減少 40%，並在 2050 年前達至淨零。DOB 在 2021 年的簡報中估計，75% 至 80% 的物業能符合 2024 至 2029 年上限，但如不作改善，只有 25% 至 30% 能符合 2030 至 2034 年上限。

超出上限的民事罰款，為每超出 1 公噸 CO2e 最高 $268，按年計算。舉例而言，超出上限 100 公噸的建築，當年最高罰款為 $26,800。未有提交報告另有罰款，每月每總平方呎 $0.50；以 40,000 平方呎建築計，每月最高可達 $20,000。

Article 321 建築則須完成 13 項規定節能措施，並以聲明書或詳細檢查報告作證明。HPD 列明 Article 321 的罰款為：未有申報 $10,000，另加未有合規 $10,000。

以建築本身數據估算 2030 年的罰款風險

沒有建築的實際數據，就無法制定有用的計劃。這些數據已包含在每年的 Local Law 84 能耗基準申報中，整理後計算並不複雜。

• 收集最近一年的能耗基準數據，列明電力、天然氣、燃油及區域蒸汽的年用量。
• 由註冊設計專業人士按法律所列的排放系數計算建築目前的排放量，並根據樓面面積及用途類別，計算 2024 至 2029 年及 2030 至 2034 年的上限。
• 將差額以公噸 CO2e 表示，再乘以 $268，估算在各階段上限下每年可能面對的罰款。
• 找出哪種燃料佔排放最大比例。大部分較舊的合作公寓及共管公寓，主要來自暖氣及熱水所用的燃料，這亦指出減排應從何處著手。

與 Local Law 97 相關的資本工程

中型建築很少有預算進行獨立的減碳工程，但都有既定的資本工程計劃，而其中幾項會在未來數十年影響排放量。

屋頂太陽能可減少建築從電網購買的電力，從而降低申報排放量，但對中型屋頂而言，對 LL97 的幫助通常有限。其主要價值在於降低電費，以及在更換屋頂時符合 Local Law 92 及 94 的要求。

扣減、抵銷及調整

法律容許從計算排放量中作若干扣減。透過可負擔住房再投資基金（Affordable Housing Reinvestment Fund，AHRF）購買的抵銷額度，是唯一可用於 LL97 合規的抵銷，最多可扣減建築排放上限的 10%。合資格的電氣化工程亦可申請有益電氣化（beneficial electrification）扣減，分為計量及推算兩種方式；適用年份及計算方法應先與註冊設計專業人士確認，才計入計劃之內。

面對嚴重財政困難的建築，可根據 Section 28-320.7 申請調整，HPD 指出此調整可多給一年時間合規。抵銷及調整可填補少量差距或爭取時間，但不能取代為 2030 年上限而制定的資本工程計劃。

五年工程次序示例

以下次序以一座約 40,000 平方呎、使用蒸汽鍋爐、屋頂即將更換，並與 2030 年上限存在差距的戰前合作公寓為例。實際次序視乎建築的數據、設備年期及儲備金而定。

• 第 1 年：由註冊設計專業人士審閱能耗基準數據並計算排放量，與電力公司進行供電容量研究，並檢查屋頂、鍋爐及外牆狀況。
• 第 1 至 2 年：蒸汽平衡、暖氣控制及氣密工程，以較低成本減排，並縮小日後設備的規模。
• 第 2 至 3 年：更換屋頂並加裝隔熱層，連同所需的太陽能或綠化屋頂作為同一項工程設計。
• 第 3 至 4 年：如供電容量許可，改用熱泵生活熱水系統。
• 第 4 至 5 年：在鍋爐損壞前及 2030 合規年度之前，就暖氣設備作出決定，並預先安排融資。

董事會決策及我們提供的支援

在合作公寓，董事會須權衡攤派費、儲備金運用及融資與罰款風險，而專屬租約（proprietary lease）則界定哪些設備屬公司、哪些屬股東。在共管公寓，管理委員會及管理章程（declaration）擔當相同角色，單位內的工程或須取得業主同意。清晰的工程範圍、可比較的報價及切實可行的工期，有助董事會向住戶說明有關決定。

作為工程管理方，我們與董事會及管理公司共同制定資本工程次序，編寫工程範圍並統籌招標，並透過合作的持牌專業承建商管理屋頂、機電、水喉工程及電力工程，盡量減少對住戶的影響。LL97 排放報告由註冊設計專業人士計算及核證；我們與合作工程師協調相關工作，本身不會核證報告。