纽约6至99户新建公寓楼的485-x地产税减免

使用本指南之前

本指南依据截至2026年10月HPD及纽约市主计长办公室（Comptroller）的公开项目页面整理，供开发商及项目经理了解485-x对施工规划的影响。我们是承包商，并非律师或税务顾问，本文内容不构成法律或税务意见。项目的申请资格、可负担要求、工资义务及申报义务取决于每个项目的具体情况，以及可能变动的州法律和HPD规则。在确定设计方案、户数或开工日期之前，请与您的房地产律师及HPD确认项目适用的Option及相关义务。关于项目在您本人税表上的税务处理，可咨询注册会计师（CPA），例如Copper River Tax（copperrivertax.com）。

485-x的内容及适用建筑

《不动产税法》（Real Property Tax Law）第485-x条于2024年4月20日通过，HPD于2024年12月16日通过了配套规则，即《纽约市规则》（Rules of the City of New York）第28编第63章。根据HPD的485-x项目页面 （打开外部网站），该减免适用于设有六户或以上住宅单位、于2022年6月15日之后且在2034年6月15日或之前开工、并于2038年6月15日或之前竣工的新建多户住宅及符合条件的改建项目，酒店除外。

具体要求取决于建筑规模、所在区域及产权形式。适用的Option须在首次提交工作簿（workbook）及申请时选定，因此在方案设计阶段确定的户数和产权形式，在很大程度上决定了项目可采用的Option。

6至99户适用的Option B

此规模的新建出租楼大多可采用Option B。20%的单位须为可负担住房单位（Affordable Housing Units），平均租金标准为AMI的80%，收入档次不超过三档，且任何一档不得高于AMI的100%。减免期为35年，另加最多三年的施工期减免。可负担单位永久保持可负担，并永久列为稳租单位。

Option B的若干规定影响的是建筑本身，而不仅是申报文件。

• 可负担单位须与市价单位共用相同的公共入口和公共区域，不得集中设置在建筑的某一楼层或某一区域。
• 如开工日期（Commencement Date）前三年内场地上有任何住宅单位，新建筑须为每一个被拆除、移除或改变格局的单位至少配置一个可负担住房单位。新建筑取代原有一两栋独立屋时，这一规定尤其需要关注。
• HPD规则要求符合条件的项目合理尽力将适用总成本的至少25%用于与少数族裔及女性企业（MWBE）签订的合同，并在申请时提交MWBE宣誓书。
• HPD批准工作簿后，项目须向HPD营销部门（HPD Marketing）提交意向通知（Notice of Intent），并在可负担单位出租前与经认可的营销监督机构签订合同。

Option C适用于曼哈顿以外、分区地块允许的住宅楼面面积不超过12,500平方英尺的6至10户项目，要求至少半数单位为稳租单位，减免期为10年。在Option C下，每一个被拆除的住宅单位须以一个受限单位（Restricted Unit）替代。

100户以下及30户以下适用的工资规定

485-x设有两项独立的工资要求。施工工资标准适用于100户或以上合格项目的施工工作。该标准由纽约市主计长办公室 （打开外部网站）执行并公布费率，每年上调2.5%：自2024年7月1日起为每小时40.00美元，自2025年7月1日起为41.00美元，自2026年7月1日起为42.03美元；A区和B区150户或以上的项目适用更高费率。楼宇服务人员现行工资标准（building service prevailing wage）在减免期内适用于30户或以上建筑的楼宇服务人员。

全部可负担例外条件是指所有单位均为可负担住房单位，且其中至少半数限于收入不超过AMI 90%的家庭。在100户或以上的适用项目中，业主须在开工日期至少三个月前通知主计长办公室，保存经认证的工资记录（certified payroll），并张贴工人告示；未按规定通知者，每天最高罚款5,000美元，在通知前开工则丧失减免资格。签有明确豁免上述规定的项目劳动协议（project labor agreement）的项目不在此列。同一项目使用的其他融资或计划可能另有工资要求，应由律师审核。

登记数据反映的项目规模

早期登记项目集中在远低于100户的区间。Commercial Observer的分析 （打开外部网站）统计了截至2026年4月的312个登记项目，发现仅有三个项目达到100户或以上，项目户数中位数为24户，近三分之一的项目不超过10户。2025年5月，The Real Deal报道 （打开外部网站），当时已登记的全部118栋建筑、约2,600个单位，均规划在100户以下。

纽约房地产委员会（REBNY）2026年第二季度施工项目统计 （打开外部网站）显示，当季有19栋建筑申报为恰好99户，而100户或以上的项目为9个，REBNY并对485-x能否支持足够的新增住房提出疑问。对于开发约30户六层楼的开发商而言，上述数据描述的正是典型的485-x项目，即采用Option B的出租楼，预算主要取决于施工成本和工期，而非施工工资规定。

项目经理应跟踪的截止日期

• 登记通知：对于2024年4月20日或之后开工的项目，须在开工日期后六个月内提交。逾期登记的，HPD可处以最高相当于申请费100%的罚款。
• 主计长办公室通知：适用于100户或以上的项目，须在开工日期至少三个月前提交。
• 工作簿：Option A及Option B须在HPD规则规定的期限内提交485-x单位工作簿（485-x Units Workbook）及宣誓书。
• 营销：工作簿获批后，向HPD营销部门提交意向通知，并签订营销监督合同。
• 申请：在法定期限内向HPD税务优惠项目部门（Tax Incentives Programs）提交，并附MWBE宣誓书及限制性声明（restrictive declaration）草案。
• 竣工：须在2038年6月15日或之前完成，施工期减免以所选Option规定的年数为限。

具体项目的开工日期及竣工日期如何界定属于法律问题，因多项截止日期均以此起算，请与律师逐一确认。

485-x与施工计划的衔接

485-x的各项决定最终会体现在施工现场。户数决定适用哪些工资规定，以及竣工后楼宇服务人员工资标准是否随建筑适用。替代单位规定及公共区域规定影响户型配比和平面布局。MWBE尽力要求影响各工种分包的采购方式及文件记录。施工进度则决定项目能用足多少施工期减免，以及距离485-x规定的截止日期还有多少余地。

其他界限值也与上述决定相互影响。增加第七层会改变工地安全要求，详见我们关于六层与七层建筑的指南；我们关于六层公寓楼造价影响因素的指南则将485-x与其他造价因素一并分析。受委托担任业主代表（owner's representative）时，我们的项目管理服务将485-x的各项日期纳入项目进度计划，收集业主律师所要求的各工种文件，并按设计团队确定的可负担及布局要求协调室内装饰包。