485-x para edificios de apartamentos de 6 a 99 unidades en NYC

Antes de basarse en esta guía

Esta guía resume las páginas públicas del programa del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) y del Contralor de la Ciudad de Nueva York (Comptroller) a octubre de 2026, para que los desarrolladores inmobiliarios y sus gerentes de proyecto vean cómo el 485-x influye en la planificación de la obra. Somos contratistas, no abogados ni asesores tributarios, y nada de lo que aquí se dice constituye asesoría legal o tributaria. La elegibilidad y las obligaciones de asequibilidad, salariales y de presentación dependen de los hechos de cada proyecto, de la ley estatal y de las reglas del HPD, que pueden cambiar. Confirme la opción y las obligaciones de su proyecto con su abogado inmobiliario y con el HPD antes de comprometerse con un diseño, un número de unidades o una fecha de inicio de obra. Para el tratamiento tributario del proyecto en sus propias declaraciones, puede asesorarle un contador público autorizado (CPA), como Copper River Tax (copperrivertax.com).

Qué es el 485-x y qué edificios califican

La sección 485-x de la Real Property Tax Law se aprobó el 20 de abril de 2024, y el HPD adoptó sus reglas de aplicación, el Capítulo 63 del Título 28 de las Reglas de la Ciudad de Nueva York, el 16 de diciembre de 2024. Según la página del programa 485-x del HPD (abre un sitio externo), los beneficios están disponibles para edificios multifamiliares nuevos y conversiones elegibles, salvo hoteles, con seis o más viviendas, cuya construcción comience después del 15 de junio de 2022 y a más tardar el 15 de junio de 2034, y que se terminen a más tardar el 15 de junio de 2038.

Los requisitos dependen del tamaño, la ubicación y el régimen de tenencia del edificio. La opción debe elegirse en la presentación inicial del cuaderno de unidades (workbook) y de la solicitud, de modo que las decisiones sobre el número de unidades y la tenencia tomadas en el diseño esquemático determinan en gran medida qué opción puede usar el proyecto.

La Opción B para 6 a 99 unidades

La Opción B es la que puede usar la mayoría de los edificios de alquiler nuevos de este tamaño. El veinte por ciento de las unidades deben ser unidades de vivienda asequible (Affordable Housing Units) con un promedio del 80 por ciento del AMI, con no más de tres bandas de ingreso y ninguna por encima del 100 por ciento del AMI. El beneficio dura 35 años, con hasta tres años de beneficios durante la construcción. Las unidades asequibles son permanentemente asequibles y de renta estabilizada de forma permanente.

Varias reglas de la Opción B afectan al propio edificio, no solo a la documentación.

• Las unidades asequibles deben compartir las mismas entradas y áreas comunes que las unidades a precio de mercado, y no pueden quedar aisladas en un piso o una zona concreta del edificio.
• Si el terreno tenía alguna vivienda tres años antes de la fecha de inicio (Commencement Date), el edificio nuevo debe incluir al menos una unidad de vivienda asequible por cada unidad demolida, retirada o reconfigurada. Esto es relevante cuando un edificio nuevo reemplaza una o dos casas existentes.
• Las reglas del HPD exigen que los terrenos elegibles hagan esfuerzos razonables para destinar al menos el 25 por ciento de los costos totales aplicables a contratos con empresas de propiedad de minorías y de mujeres, y con la solicitud se presenta una declaración jurada MWBE.
• Después de que el HPD aprueba el cuaderno de unidades, el proyecto presenta un aviso de intención (Notice of Intent) ante HPD Marketing y firma un contrato con un supervisor de comercialización aprobado antes de arrendar las unidades asequibles.

La Opción C está disponible para 6 a 10 unidades fuera de Manhattan, en lotes cuya zonificación no permita más de 12,500 pies cuadrados de superficie residencial. Exige que al menos la mitad de las unidades tengan renta estabilizada, con un beneficio de 10 años. En la Opción C, cada vivienda demolida debe reemplazarse con una unidad restringida (Restricted Unit).

Reglas salariales por debajo de 100 y de 30 unidades

El 485-x tiene dos requisitos salariales independientes. El salario de construcción se aplica a los trabajos de construcción en terrenos elegibles con 100 o más unidades. El Contralor de la Ciudad (abre un sitio externo) lo hace cumplir y publica las tarifas, que aumentan un 2.5 por ciento cada año: $40.00 por hora desde el 1 de julio de 2024, $41.00 desde el 1 de julio de 2025 y $42.03 desde el 1 de julio de 2026, con tarifas más altas para 150 o más unidades en las Zonas A y B. El salario prevaleciente para el personal de servicio del edificio se aplica a esos empleados durante el período de beneficio en edificios con 30 o más unidades.

La excepción de edificio totalmente asequible se aplica cuando todas las unidades son unidades de vivienda asequible y al menos la mitad está restringida a hogares con ingresos iguales o inferiores al 90 por ciento del AMI. En los terrenos cubiertos de 100 o más unidades, el propietario debe notificar al Contralor al menos tres meses antes de la fecha de inicio, llevar nóminas certificadas y exhibir un aviso para los trabajadores; no dar el aviso conlleva multas de hasta $5,000 por día, y comenzar la obra antes del aviso hace perder el beneficio. Quedan excluidos los terrenos con un acuerdo laboral de proyecto (project labor agreement) que renuncie expresamente a estas disposiciones. Otros financiamientos o programas utilizados en el mismo proyecto pueden tener sus propios requisitos salariales, que su abogado debe revisar.

Lo que muestran los registros

Los primeros registros se concentran muy por debajo de las 100 unidades. Un análisis de Commercial Observer (abre un sitio externo) de 312 registros hasta abril de 2026 encontró que solo tres proyectos tenían 100 o más apartamentos, que el proyecto mediano tenía 24 apartamentos y que casi un tercio tenía 10 unidades o menos. En mayo de 2025, The Real Deal informó (abre un sitio externo) que los 118 edificios registrados hasta entonces, unas 2,600 unidades, estaban planificados por debajo de 100 unidades.

El informe de REBNY sobre la cartera de construcción del segundo trimestre de 2026 (abre un sitio externo) contabilizó 19 edificios propuestos con exactamente 99 unidades, frente a 9 proyectos de 100 o más unidades en el trimestre, y REBNY cuestionó si el 485-x está impulsando suficiente vivienda nueva. Para el desarrollador de un edificio de seis pisos con unas 30 unidades, estas cifras describen el proyecto típico del 485-x: un edificio de alquiler en la Opción B, en el que el costo y el cronograma de la obra, y no un salario de construcción obligatorio, determinan el presupuesto.

Plazos que debe controlar el gerente de proyecto

• Aviso de registro: a más tardar seis meses después de la fecha de inicio para los proyectos que comiencen a partir del 20 de abril de 2024. El HPD puede imponer una multa de hasta el 100 por ciento de la tarifa de presentación de la solicitud por registro tardío.
• Aviso al Contralor: al menos tres meses antes de la fecha de inicio, para los terrenos cubiertos de 100 o más unidades.
• Cuaderno de unidades: las Opciones A y B presentan el 485-x Units Workbook y las declaraciones juradas dentro del plazo que fijan las reglas del HPD.
• Comercialización: aviso de intención ante HPD Marketing y contrato firmado de supervisión de comercialización, después de la aprobación del cuaderno de unidades.
• Solicitud: presentada ante la unidad de Tax Incentives Programs del HPD dentro del plazo legal, con la declaración jurada MWBE y un borrador de declaración restrictiva.
• Terminación: a más tardar el 15 de junio de 2038, con el beneficio del período de construcción limitado a los años indicados para la opción.

La definición de la fecha de inicio y de la fecha de terminación (Completion Date) en un proyecto concreto es una cuestión legal; confirme ambas con su abogado, porque varios plazos se cuentan a partir de ellas.

Dónde se encuentra el 485-x con el plan de obra

Las decisiones del 485-x se reflejan en la obra. El número de unidades determina qué reglas salariales se aplican y si un salario para el personal de servicio acompaña al edificio después de su terminación. La regla de unidades de reemplazo y la de áreas comunes afectan la mezcla de unidades y la distribución. El requisito de esfuerzo MWBE afecta la forma de contratar y documentar los paquetes de los oficios. El cronograma de obra determina cuánto del beneficio del período de construcción aprovecha el proyecto y qué tan cerca queda de los plazos del programa.

Otros umbrales influyen en las mismas decisiones. Un séptimo piso cambia los requisitos de seguridad del sitio, como explica nuestra guía sobre seis y siete pisos, y nuestra guía sobre los factores que determinan el costo de un edificio de seis pisos sitúa el 485-x entre los demás factores de costo. Como representante del propietario contratado, nuestro servicio de gerencia de proyectos incorpora las fechas del 485-x al cronograma del proyecto, reúne la documentación de los oficios que solicite el abogado del propietario y coordina los paquetes de acabados con los requisitos de asequibilidad y distribución que defina el equipo de diseño.