6~99세대 뉴욕시 아파트 건물의 485-x 적용 기준

이 안내를 활용하기 전에

이 안내는 개발사와 프로젝트 매니저가 485-x가 공사 계획에 어떤 영향을 주는지 파악할 수 있도록, 2026년 10월 기준 HPD와 뉴욕시 감사원(Comptroller)의 공개 프로그램 페이지 내용을 정리한 것입니다. 저희는 시공업체이며 변호사나 세무 자문가가 아니고, 이 글의 어떤 내용도 법률 또는 세무 자문이 아닙니다. 자격, 어포더블 요건, 임금, 신고 의무는 프로젝트별 사실관계와 변경될 수 있는 주법 및 HPD 규칙에 따라 달라집니다. 설계, 세대수, 착공일을 확정하기 전에 프로젝트에 적용할 옵션과 의무를 부동산 전문 변호사와 HPD에 확인하시기 바랍니다. 본인 세금 신고에서 프로젝트를 어떻게 처리할지는 Copper River Tax(copperrivertax.com) 같은 공인회계사(CPA)의 자문을 받으실 수 있습니다.

485-x의 개요와 대상 건물

부동산세법(Real Property Tax Law) 485-x조는 2024년 4월 20일 제정되었고, HPD는 2024년 12월 16일 시행 규칙인 뉴욕시 규칙(Rules of the City of New York) Title 28 Chapter 63을 채택했습니다. HPD의 485-x 프로그램 페이지 (외부 사이트로 연결됩니다)에 따르면, 혜택 대상은 호텔을 제외한 6세대 이상의 신축 다세대 주택과 자격을 갖춘 용도 전환 건물로, 2022년 6월 15일 이후 2034년 6월 15일까지 착공하고 2038년 6월 15일까지 완공해야 합니다.

요건은 건물 규모, 위치, 소유 형태에 따라 달라집니다. 옵션은 워크북과 신청서를 처음 제출할 때 선택해야 하므로, 기본 설계(schematic design) 단계에서 정하는 세대수와 임대·분양 여부가 프로젝트가 사용할 수 있는 옵션을 사실상 결정합니다.

6~99세대 건물의 Option B

Option B는 이 규모의 신축 임대 건물 대부분이 사용할 수 있는 옵션입니다. 전체 세대의 20%를 평균 AMI 80% 수준의 어포더블 세대(Affordable Housing Units)로 공급해야 하며, 소득 구간은 3개 이하, 어느 구간도 AMI 100%를 넘을 수 없습니다. 혜택 기간은 35년이고 공사 기간 혜택이 최대 3년 추가됩니다. 어포더블 세대는 영구적으로 어포더블이며 영구적으로 렌트 안정화 대상입니다.

Option B의 일부 규정은 서류뿐 아니라 건물 자체에 영향을 줍니다.

• 어포더블 세대는 시장가 세대와 같은 공용 출입구와 공용 공간을 사용해야 하며, 특정 층이나 구역에 따로 모아 둘 수 없습니다.
• 착공일(Commencement Date) 3년 전에 부지에 주거 세대가 있었다면, 신축 건물에는 철거, 제거 또는 구조 변경된 세대마다 최소 1개의 어포더블 세대가 포함되어야 합니다. 기존 주택 한두 채를 헐고 신축하는 경우 특히 확인해야 할 사항입니다.
• HPD 규칙은 대상 부지가 적용 비용 총액의 최소 25%를 소수계·여성 소유 기업(MWBE)과의 계약에 지출하도록 합리적인 노력을 기울일 것을 요구하며, 신청서와 함께 MWBE 진술서를 제출합니다.
• HPD가 워크북을 승인하면, 어포더블 세대를 임대하기 전에 HPD 마케팅 부서에 의향서(Notice of Intent)를 제출하고 승인된 마케팅 모니터와 계약을 체결합니다.

Option C는 맨해튼 외 지역에서 주거 연면적 12,500 sq ft 이하만 허용되는 조닝 부지의 6~10세대 건물에 적용됩니다. 전체 세대의 절반 이상을 렌트 안정화 세대로 공급해야 하며, 혜택 기간은 10년입니다. Option C에서는 철거된 주거 세대마다 제한 세대(Restricted Unit)로 대체해야 합니다.

100세대 미만과 30세대 미만에 적용되는 임금 규정

485-x에는 서로 다른 두 가지 임금 요건이 있습니다. 건설 임금은 100세대 이상 대상 부지의 공사에 적용됩니다. 뉴욕시 감사원 (외부 사이트로 연결됩니다)이 이를 집행하고 임금 기준을 공표하며, 기준은 매년 2.5%씩 오릅니다. 2024년 7월 1일부터 시간당 $40.00, 2025년 7월 1일부터 $41.00, 2026년 7월 1일부터 $42.03이며, Zone A와 Zone B의 150세대 이상 건물에는 더 높은 기준이 적용됩니다. 건물 관리 직원 적정 임금은 30세대 이상 건물에서 혜택 기간 동안 건물 관리 직원에게 적용됩니다.

전 세대 어포더블 예외는 모든 세대가 어포더블 세대이고 그중 절반 이상이 AMI 90% 이하 가구로 제한되는 경우에 적용됩니다. 100세대 이상 대상 부지에서는 건물주가 착공일 최소 3개월 전에 감사원에 통보하고, 공인 급여 기록(certified payroll)을 유지하며, 근로자 안내문을 게시해야 합니다. 통보하지 않으면 하루 최대 $5,000의 벌금이 부과되고, 통보 전에 착공하면 혜택을 잃습니다. 이 조항의 적용을 명시적으로 면제하는 프로젝트 노사 협약(project labor agreement)이 적용되는 부지는 제외됩니다. 같은 프로젝트에 쓰이는 다른 금융이나 프로그램에도 별도의 임금 요건이 있을 수 있으므로 변호사의 검토가 필요합니다.

등록 현황이 보여 주는 것

초기 등록은 100세대보다 훨씬 작은 규모에 집중되어 있습니다. 2026년 4월까지의 등록 312건을 분석한 Commercial Observer의 분석 (외부 사이트로 연결됩니다)에 따르면 100세대 이상인 프로젝트는 3건뿐이었고, 중간값은 24세대였으며, 거의 3분의 1이 10세대 이하였습니다. 2025년 5월 The Real Deal 보도 (외부 사이트로 연결됩니다)에 따르면, 당시 등록된 118개 건물, 약 2,600세대 모두가 100세대 미만으로 계획되어 있었습니다.

REBNY의 2026년 2분기 건설 파이프라인 발표 (외부 사이트로 연결됩니다)는 해당 분기에 정확히 99세대로 계획된 건물이 19개, 100세대 이상 프로젝트가 9건이었다고 집계했으며, REBNY는 485-x가 충분한 신규 주택 공급을 뒷받침하고 있는지 의문을 제기했습니다. 30세대 안팎의 6층 건물을 짓는 개발사에게 이 수치는 전형적인 485-x 프로젝트의 모습을 보여 줍니다. 건설 임금 의무보다 공사비와 공정이 예산을 좌우하는 Option B 임대 건물입니다.

프로젝트 매니저가 관리해야 할 기한

• 등록 통지(registration notice). 2024년 4월 20일 이후 착공하는 프로젝트는 착공일로부터 6개월 이내에 제출해야 합니다. 등록이 늦으면 HPD가 신청 수수료의 최대 100%를 벌금으로 부과할 수 있습니다.
• 감사원 통보. 100세대 이상 대상 부지는 착공일 최소 3개월 전에 제출합니다.
• 워크북. Option A와 Option B는 HPD 규칙이 정한 기간 안에 485-x Units Workbook과 진술서를 제출합니다.
• 마케팅. 워크북 승인 후 HPD 마케팅 부서에 의향서를 제출하고 마케팅 모니터링 계약을 체결합니다.
• 신청서. 법정 기간 안에 MWBE 진술서와 제한 약정서(restrictive declaration) 초안을 첨부해 HPD 세제 혜택 프로그램(Tax Incentives Programs) 부서에 제출합니다.
• 완공. 2038년 6월 15일까지 완공해야 하며, 공사 기간 혜택은 옵션별로 정해진 연수로 제한됩니다.

개별 프로젝트에서 착공일과 완공일(Completion Date)을 어떻게 정의하는지는 법률 문제입니다. 여러 기한이 이 날짜를 기준으로 계산되므로 두 날짜 모두 변호사에게 확인하시기 바랍니다.

485-x와 공사 계획의 연결 지점

485-x에 관한 결정은 현장에 그대로 나타납니다. 세대수는 어떤 임금 규정이 적용되는지, 완공 후에도 건물 관리 직원 임금 요건이 따라붙는지를 정합니다. 대체 세대 규정과 공용 공간 규정은 세대 구성과 평면에 영향을 줍니다. MWBE 노력 요건은 공종별 패키지를 발주하고 문서화하는 방식에 영향을 줍니다. 공정은 공사 기간 혜택을 얼마나 사용하는지, 그리고 프로그램 기한에 얼마나 가까워지는지를 결정합니다.

다른 기준도 같은 결정과 맞물립니다. 6층과 7층의 차이 안내에서 설명하듯 7번째 층을 올리면 현장 안전 요건이 달라지며, 6층 건물의 건축비 결정 요인 안내는 485-x를 다른 비용 요인과 함께 다룹니다. 계약에 따른 발주자 대리인(owner's representative)으로서 저희 프로젝트 관리 서비스는 485-x 관련 날짜를 공정표에 반영하고, 건물주 측 변호사가 요청하는 공종별 서류를 수집하며, 설계팀이 정한 어포더블 요건과 평면 요건에 맞춰 마감 패키지를 조율합니다.