紐約市6至99個單位公寓樓的485-x稅務優惠

閱讀本指南前須知

本指南概述截至2026年10月HPD及紐約市主計長辦公室（Comptroller）公開的計劃資料，讓發展商及項目經理了解485-x對施工規劃的影響。我們是工程承包商，並非律師或稅務顧問，本文內容不構成法律或稅務意見。資格、可負擔要求、工資及申報義務取決於每個項目的具體情況，以及可能變動的州法律及HPD規則。在確定設計、單位數目或開工日期之前，請向您的地產律師及HPD確認項目適用的Option及相關義務。至於項目在您本身報稅表上的稅務處理，可諮詢註冊會計師，例如Copper River Tax（copperrivertax.com）。

485-x的內容及適用樓宇

《不動產稅法》（Real Property Tax Law）第485-x條於2024年4月20日通過，HPD其後於2024年12月16日採納實施規則，即《紐約市規則》（Rules of the City of New York）第28編第63章。根據HPD的485-x計劃網頁 （開啟外部網站），優惠適用於設有六個或以上住宅單位、於2022年6月15日之後及2034年6月15日或之前開工、並於2038年6月15日或之前完工的新建多戶住宅及合資格改建項目，酒店除外。

適用要求取決於樓宇規模、位置及產權形式。Option須在首次提交的單位工作簿（workbook）及申請中選定，因此在方案設計階段確定的單位數目及產權形式，基本上決定了項目可採用的Option。

適用於6至99個單位的Option B

這個規模的新建出租樓宇，大多可採用Option B。20%的單位須為可負擔住房單位（Affordable Housing Units），平均收入標準為AMI的80%，收入級別不得多於三個，且任何級別均不得高於AMI的100%。優惠期為35年，另加最多三年施工期優惠。可負擔單位永久維持可負擔，並永久屬租金穩定單位。

Option B有多項規則影響樓宇本身，而非只涉及文件手續。

• 可負擔單位必須與市價單位共用相同的公共入口及公共區域，不得集中設於樓宇的特定樓層或區域。
• 如地盤於開工日期（Commencement Date）前三年時設有任何住宅單位，新樓宇須為每個被拆卸、移除或重新配置的單位，提供至少一個可負擔住房單位。新樓宇取代一至兩幢現有房屋時，這一點尤其重要。
• HPD規則要求合資格地盤作出合理努力，將適用總成本中至少25%用於與少數族裔及女性擁有企業（MWBE）簽訂的合約，並須在申請時提交MWBE宣誓書。
• HPD批准單位工作簿後，項目須向HPD招租部門（HPD Marketing）提交意向通知（Notice of Intent），並在可負擔單位出租前與經核准的招租監察機構（marketing monitor）簽訂合約。

Option C適用於曼哈頓以外、分區地段（zoning lot）住宅樓面面積上限不超過12,500平方呎的6至10個單位項目。該Option要求至少一半單位為租金穩定單位，優惠期為10年。在Option C下，每個被拆卸的住宅單位須以一個受限單位（Restricted Unit）取代。

100個及30個單位以下適用的工資規定

485-x設有兩項獨立的工資要求。建築工資（construction wage）適用於100個單位或以上合資格地盤的建築工程，由紐約市主計長辦公室 （開啟外部網站）負責執行並公布工資標準，每年上調2.5%：2024年7月1日起每小時$40.00，2025年7月1日起$41.00，2026年7月1日起$42.03；Zone A及Zone B內150個單位或以上的項目，工資標準更高。樓宇服務人員現行工資（building service prevailing wage）則適用於30個單位或以上樓宇的樓宇服務僱員，適用期為整個優惠期。

全可負擔例外適用於所有單位均為可負擔住房單位、且其中至少一半限租予收入不高於AMI 90%住戶的項目。在100個單位或以上的受規管地盤，業主須於開工日期前至少三個月通知主計長辦公室，保存經核證的工資記錄（certified payroll），並張貼工人通告；未有發出通知，最高可被罰款每天$5,000，而在發出通知前開工，則會喪失優惠。設有項目勞工協議（project labor agreement）並明確豁免上述條文的地盤不在此列。同一項目使用的其他融資或計劃可能另有工資要求，應由律師審閱。

登記數據所反映的情況

早期登記項目集中在遠低於100個單位的規模。Commercial Observer的分析 （開啟外部網站）涵蓋截至2026年4月的312宗登記，發現只有三個項目設有100個或以上單位，項目單位數目中位數為24個，近三分之一不多於10個單位。The Real Deal於2025年5月報道 （開啟外部網站），當時已登記的118幢樓宇，約2,600個單位，全部規劃在100個單位以下。

REBNY的2026年第二季建築項目統計 （開啟外部網站）顯示，該季有19幢樓宇擬建單位數目剛好為99個，而100個單位或以上的項目只有9個；REBNY並質疑485-x是否足以支持新增住房供應。對於興建約30個單位六層樓宇的發展商而言，這些數字反映出典型的485-x項目：採用Option B的出租樓宇，預算主要取決於建造成本及工期，而非建築工資規定。

項目經理應跟進的期限

• 登記通知：2024年4月20日或之後開工的項目，須於開工日期後六個月內提交。逾期登記，HPD最高可處以相等於申請費100%的罰款。
• 主計長辦公室通知：100個單位或以上的受規管地盤，須於開工日期前至少三個月提交。
• 單位工作簿：Option A及Option B須在HPD規則訂明的期限內提交485-x Units Workbook及相關宣誓書。
• 招租：單位工作簿獲批後，向HPD招租部門提交意向通知，並簽訂招租監察合約。
• 申請：在法定期限內向HPD稅務優惠計劃部門（Tax Incentives Programs）提交申請，連同MWBE宣誓書及限制性聲明（restrictive declaration）草稿。
• 完工：須於2038年6月15日或之前完成，施工期優惠以所選Option訂明的年數為限。

個別項目的開工日期及完工日期（Completion Date）如何界定，屬法律問題；多項期限均由這兩個日期起計，請向律師確認。

485-x與施工計劃的關係

485-x的決定最終會反映在工地上。單位數目決定適用哪些工資規定，以及樓宇落成後是否須支付樓宇服務人員現行工資。單位取代規則及公共區域規則影響單位組合及平面布局。MWBE努力要求影響各工種工程包的招標定約及文件記錄方式。施工進度決定項目可使用多少施工期優惠，以及與計劃期限相距多近。

其他門檻亦與同一組決定互相影響。加建第七層會改變工地安全要求，詳見我們的六層與七層樓宇比較指南；我們的六層樓宇造價因素指南則將485-x與其他成本因素一併說明。作為受委託的業主代表，我們的項目管理服務將485-x相關日期納入項目進度表，收集業主律師要求的工種文件，並按設計團隊訂定的可負擔及布局要求協調精裝工程。