Prueba de hermeticidad en edificios nuevos de NYC según el Código de Energía de 2025

Lo que exige el Código de Energía de NYC de 2025

El DOB comenzó a aplicar el Código de Conservación de Energía de NYC de 2025 (abre un sitio externo) (2025 NYCECC) y la norma 2025 NYC ASHRAE 90.1 el 30 de marzo de 2026. Las solicitudes completas presentadas hasta el 29 de marzo de 2026 pueden continuar bajo el NYCECC de 2020, siempre que la presentación estuviera completa, se tramite con diligencia y no sufra después un cambio sustancial de cumplimiento ni pase de una vía prescriptiva a un modelo energético. Las solicitudes incompletas presentadas antes del 30 de marzo de 2026 pueden quedar sujetas al código de 2025.

Según las preguntas frecuentes del DOB sobre el NYCECC (abre un sitio externo), la prueba de hermeticidad es obligatoria para toda construcción nueva bajo el NYCECC de 2025, tanto si el proyecto sigue las disposiciones residenciales como las comerciales. El análisis energético del proyecto (Energy Analysis) debe indicar la norma de prueba, el tercero aprobado, el área de la envolvente térmica del edificio, la tasa máxima de fuga aplicable y cualquier método de prueba protegida (guarded) o de edificio parcial que el equipo piense utilizar.

Las disposiciones aplicables a cada edificio, y por lo tanto el objetivo que debe cumplir, las define el profesional de energía responsable en el análisis energético. Solicite ese objetivo por escrito al inicio de la obra, porque todos los oficios que intervienen en la envolvente trabajan para cumplirlo.

El certificado de ocupación depende de una prueba aprobada

La guía del DOB es clara: un edificio que supera la tasa de fuga permitida debe sellarse y volver a probarse hasta cumplir el objetivo, y no puede recibir la aprobación final, es decir, no puede obtener el certificado de ocupación, hasta cumplir el requisito de hermeticidad. La prueba se registra entre las inspecciones de avance del código de energía en el formulario TR8, y el certificado de ocupación (abre un sitio externo) exige además las aprobaciones finales, ninguna solicitud abierta y ninguna infracción abierta.

Una prueba fallida al final de la obra resulta costosa porque las fugas ya quedaron detrás de paredes, cielorrasos y gabinetes terminados. Cada nueva prueba debe además coordinarse con la empresa de pruebas y con el inspector de avance. La relación entre una prueba pendiente y un certificado de ocupación temporal (abre un sitio externo) en una obra concreta es un asunto que conviene resolver temprano con el equipo de diseño y, cuando haga falta, con el DOB. Nuestra guía sobre el TCO y el CO en edificios nuevos explica el resto del proceso de cierre.

Dónde se producen las fugas en los edificios de apartamentos nuevos

La prueba mide las fugas a través de la envolvente térmica del edificio: las paredes exteriores, el techo, el piso más bajo y sus aberturas. El DOB señala que estos requisitos se aplican a los componentes de la envolvente, no a la construcción interior, y que la barrera de aire debe ser continua en toda la envolvente (C402.6.1). En un edificio de seis pisos con unos treinta apartamentos, la envolvente es atravesada cientos de veces por tuberías, ductos, conductos eléctricos y líneas de refrigerante, y cada cruce es una posible fuga.

• Penetraciones en paredes exteriores y en el techo: ventilaciones de plomería, extracción de cocinas y baños, ductos de secadoras, líneas de refrigerante y de condensado de las bombas de calor, alimentadores eléctricos y cableado de bajo voltaje.
• Vanos de ventanas y puertas, donde la membrana de la ventana debe traslaparse sobre la barrera de aire de la pared sin dejar huecos.
• Transiciones entre sistemas constructivos: de pared a techo, de pared a cimentación, los bordes de losa en cada piso, los pretiles y las conexiones de balcones.
• Ductos verticales, pasos de instalaciones y la parte superior de los cubos de ascensor y de escalera que se conectan con el techo.
• Cajas eléctricas, paneles y luminarias empotradas en paredes exteriores o en los cielorrasos del último piso.
• Aberturas que dejan trabajos posteriores, como un cable pasado a través de una pared sellada después de inspeccionar la barrera de aire.

El sellado cortafuego (fire-stopping) y el sellado contra fugas de aire son requisitos distintos. El sellado cortafuego en paredes, pisos y ductos con clasificación de resistencia al fuego utiliza sistemas probados y certificados para detener el fuego y el humo; la barrera de aire es una capa continua de la envolvente. Una tubería que sale de un ducto con clasificación y luego atraviesa la fachada puede necesitar ambos, con detalles e inspecciones por separado. Tratar uno como sustituto del otro es una causa frecuente de que un edificio no apruebe la prueba al final.

Planificar la prueba desde el armado de la estructura

La prueba se gana o se pierde durante el armado de la estructura y antes del drywall, cuando la barrera de aire y cada penetración todavía están a la vista. El DOB remite a los requisitos de documentación de la barrera de aire de C402.6.1.1 y, en obras comerciales, a la documentación de puentes térmicos según C402.7. Un plan de continuidad de la barrera de aire, con un detalle para cada tipo de junta, es la forma más clara de dar a todos los oficios las mismas instrucciones. Las medidas siguientes mantienen el riesgo en la etapa en que corregirlo cuesta poco.

• Defina la responsabilidad sobre la barrera de aire en el contrato de cada oficio, incluido quién sella cada tipo de penetración y con qué material aprobado.
• Revise los detalles de la envolvente con el arquitecto, el profesional de energía y los oficios antes de comenzar el armado, con especial atención a las ventanas, los bordes de losa y las transiciones del techo.
• Lleve un registro de penetraciones por piso: qué atraviesa la envolvente, dónde, quién lo instaló y quién lo selló, con fotografías.
• Recorra cada piso antes del cierre de paredes con los oficios que atraviesan la envolvente, y documente el estado de la barrera de aire con fotografías o un escaneo 3D.
• Considere una prueba preliminar en un piso o en una parte del edificio mientras las paredes siguen abiertas, si el profesional de energía y la empresa de pruebas la recomiendan.
• Establezca que no se haga ninguna penetración nueva en la envolvente después de la inspección sin aviso, sellado y fotografía, y aplique la regla a todos los oficios, incluidos los de bajo voltaje y de rociadores.
• Reserve la prueba final con la empresa independiente y con la agencia de inspecciones de avance con suficiente anticipación a la fecha prevista del TCO, con tiempo para una ronda de sellado y una nueva prueba.

Responsabilidades de cada parte

El DOB exige que la empresa de pruebas sea independiente del titular del permiso, y sus reglas prohíben que los inspectores de avance tengan cualquier interés financiero en el trabajo que inspeccionan. Por lo tanto, el contratista que sella el edificio no puede ser quien certifique el resultado.

Ventilación y sistemas totalmente eléctricos

Una envolvente más hermética reduce el intercambio de aire no controlado, por lo que el diseño de ventilación cobra más importancia. El aire exterior dedicado mediante un ventilador con recuperación de energía o de calor se explica en nuestra guía sobre ERV, HRV y aire de reposición. Además, los edificios nuevos de menos de siete pisos en la ciudad de Nueva York deben ser totalmente eléctricos según la Ley Local 154 (Local Law 154), que se explica en detalle en nuestra guía sobre la prohibición del gas en NYC y en el estado. Las líneas de refrigerante, los desagües de condensado y las salidas de extracción de un diseño totalmente eléctrico agregan penetraciones a la envolvente, por lo que deben figurar en el registro de penetraciones desde el principio.

Nuestro apoyo para la prueba

Realizamos trabajos de armado interior, drywall, sellado cortafuego y sellado contra fugas de aire en edificios de apartamentos nuevos, como subcontratista bajo el permiso del contratista general, y coordinamos los trabajos eléctricos, de plomería y mecánicos con contratistas asociados con licencia. En nuestros alcances llevamos registros de penetraciones por piso, fotografiamos y escaneamos en 3D las paredes antes del cierre, y corregimos los puntos de sellado de nuestros alcances antes de la fecha de la prueba. Como representante del propietario contratado, también podemos dar seguimiento al calendario de la prueba, a la empresa de pruebas y al inspector de avance junto con el resto del cierre de la obra.