出售房屋時，哪些房屋改良可以減少稅款？

收益低於 250,000 / 500,000 美元免稅額，改良還重要嗎？

就該次出售的稅款而言並不重要，但不少紐約業主比自己以為的更接近上限。根據 IRS 第 523 號刊物 （開啟外部網站）（《國內稅收法》Section 121），如果您在出售前五年內擁有該房屋，並以之作為主要住所居住最少兩年，一般可豁免最多 250,000 美元的收益，夫婦合併申報則為 500,000 美元。超出免稅額的收益須課稅，因此每一筆有記錄證明的改良都會減少應課稅部分。

以下情況較容易超出免稅額：

• 您已持有房屋多年。在紐約市及長島不少地區，數十年的升值可以超過 250,000 美元，甚至 500,000 美元。
• 您以單身身份報稅。同樣的收益，夫婦可以全數豁免，單身或喪偶業主則可能有部分須課稅。配偶去世後兩年內出售房屋的在世配偶，如符合其他條件，仍可能適用 500,000 美元上限。
• 房屋有部分曾經出租或用作辦公室，或出售前曾將整個房屋出租。這些年份的折舊會在出售時另行課稅（即折舊收回，depreciation recapture），不在免稅額範圍內；如果出租或辦公的部分是獨立建築物，部分收益更可能完全不符合豁免資格。

我們是工程承包商，不代辦報稅，亦不提供稅務、法律或會計意見。本指南中的稅務資訊僅供一般參考，具體如何適用於您的情況，請諮詢註冊會計師。

應課稅收益如何計算？

收益等於售價減去出售費用，再減去經調整成本基礎。經調整成本基礎就像一個累計總數：

每一美元有記錄證明的成本基礎，都會令收益減少一美元。以下兩節說明哪些支出可以計算在內。

哪些房屋改良可以計算，哪些屬於維修？

增加房屋價值、延長其使用年期或使其適應新用途的改良，會計入成本基礎。為保持房屋良好狀況而進行的維修及保養則不會。

作為大型工程一部分的維修可以計算在內。IRS 第 523 號刊物舉例說明：更換破損的窗玻璃屬維修，但在更換全屋窗戶的工程中更換同一扇窗，則屬改良。

已不再屬於房屋一部分的改良不能計算，例如多年前鋪設、其後已更換的地毯。

出租物業同樣以這條界線區分維修與改良，不同之處在於維修可以扣除，改良則須折舊；請參閱出租單位換租翻新：維修還是改良。

太陽能、熱泵、保溫及門窗等節能升級同樣屬改良。不過其中不少曾獲稅務抵免或回贈，計算方法因而不同。

升級工程獲得稅務抵免或回贈，又如何處理？

改良計入成本基礎的，是您實際支付的金額。抵免或回贈是退還給您的款項，因此須扣除。如果您已將節能改良的費用計入成本基礎，並就此獲得稅務抵免或補貼，便須從成本基礎中減去該抵免或補貼。這筆款項您已享有稅務優惠，不能再當作您的成本。

稅務抵免按金額直接減少您的稅款，與扣除不同；扣除減少的是應課稅收入。IRS 第 523 號刊物列出的抵免及補貼包括：

2025 年及以前的抵免會一直保留在計算之中，直至出售為止。請保存每個申報抵免年度的 Form 5695。2025 年度申報 Section 25C 抵免的，亦請保存指定財產須填報的合資格製造商識別碼（QMID）。

電力公司回贈同樣會減少成本基礎。節能安裝工程的回贈，例如透過 Con Edison 或 PSEG Long Island 提供的熱泵回贈，會降低您的成本基礎：您要麼一開始便少付了，要麼須減去收到的回贈。

2026 年或之後完工的大部分工程，已沒有聯邦抵免須要扣除。業主適用的太陽能、電池、熱泵及其他節能工程抵免已經終止，因此全部費用計入成本基礎，再減去任何回贈或電力公司補貼。例外是 2026 年 6 月 30 日或之前投入使用的電動車充電器，仍可能獲得 Section 30C 抵免；請參閱常見問題。

太陽能稅務抵免會減少房屋的成本基礎嗎？

會，減少的金額相等於抵免額，但太陽能板仍會提高您的成本基礎。自有的系統以其費用計入成本基礎，再減去您已申報的聯邦住宅清潔能源抵免及任何電力公司補貼。一套 30,000 美元的系統獲得 30% 抵免，即 9,000 美元，便會增加 21,000 美元成本基礎。

• 2026 年或之後完工的系統，即使已於 2025 年付款，亦不符合聯邦抵免資格，因此全部費用計入成本基礎。
• 紐約州太陽能設備抵免（Form IT-255）：仍然有效，主要住所的系統可按合資格費用的 25% 抵免，上限 5,000 美元。第 523 號刊物所列的是聯邦抵免及電力公司補貼，並未提及州抵免，如何處理請向註冊會計師查詢。
• 付給安裝商的資助：如果 NY-Sun 等資助付給了安裝商並降低了您的價格，您的成本，以及因此計入成本基礎的金額，本身已經較低。
• 銷售稅及紐約市減免：住宅太陽能設備免徵紐約州銷售稅，在紐約市及長島亦免徵地方銷售稅，這只代表您少付了錢。紐約市太陽能及儲能地產稅減免降低的是您的地產稅單，並不在第 523 號刊物所列須減少成本基礎的抵免及補貼之中。
• 租賃太陽能板或購電協議（PPA）：系統由太陽能公司擁有，因此您沒有成本可計入成本基礎。

2026 年仍然有效的紐約州及紐約市太陽能及儲能優惠，載於我們的2026 年紐約太陽能、熱泵及電動車充電器稅務抵免指南。

安裝太陽能後將房屋出租

如果您安裝太陽能後搬出並出租房屋，仍可能符合 250,000 / 500,000 美元自住房屋出售免稅額的資格，但出租年份會帶來折舊問題。房屋與太陽能系統可能按不同的時間表折舊，而出租年份的折舊在出售時須課稅，即使免稅額涵蓋其餘收益亦然。

搬出後出租，本身並不會令您失去免稅額。只要您在出售當日仍符合五年內擁有及居住滿兩年的條件，第 523 號刊物便不會把您最後一次居住之後的時間算作非合資格使用（nonqualified use），因此大部分業主約有三年時間。免稅額永遠不涵蓋的，是 1997 年 5 月 6 日之後已扣除或可扣除的折舊，包括您有權申報卻沒有申報的折舊。

房屋本身按 27.5 年折舊。太陽能系統則可能適用不同的時間表：2025 年的法例修訂，就 2024 年之後動工的太陽能財產取消了其中一個 5 年折舊類別，因此折舊時間表可能取決於系統的安裝時間及其符合資格的方式。這種差異帶來以下須與註冊會計師釐清的問題：

• 房屋轉作出租時，經計及過往改良及任何節能抵免後，房屋及太陽能系統各自的起始可折舊成本基礎是多少
• 太陽能系統按哪個時間表折舊，兩個時間表逐年如何計算
• 出售時免稅額仍可涵蓋多少收益，多少須作為折舊課稅
• 同時安裝的電池、熱泵或電動車充電器，應跟隨樓宇還是設備的折舊方式

這些答案取決於您自己的日期及金額。請在首次申報出租收入的報稅表之前逐一釐清，因為起始成本基礎會在那時確定。

計算例子

一對夫婦合併申報，2010 年在皇后區購入一幢房屋，2035 年出售。金額只供說明；為簡化起見，例子不計紐約州太陽能抵免。

扣除出售費用後，售價為 1,250,000 美元，因此收益為 566,000 美元。

以夫婦身份計算：566,000 美元減去 500,000 美元免稅額，餘下 66,000 美元應課稅收益。

如果同一幢房屋由一人以單身身份持有：566,000 美元減去 250,000 美元，餘下 316,000 美元應課稅收益。

如果沒有任何改良記錄：成本基礎為 610,000 美元，收益為 640,000 美元，夫婦的應課稅收益為 140,000 美元，多出 74,000 美元。

申報太陽能抵免是否吃虧？如果安裝於 2026 年 1 月才完工，便沒有抵免，成本基礎為 693,000 美元，應課稅收益為 57,000 美元。抵免令 2035 年的收益增加 9,000 美元，換來 2025 年度的稅款減少 9,000 美元（如有部分結轉，則在之後的年度抵減）。

記錄應保存多久：2035 年度的報稅表須於 2036 年提交，因此由 2010 年的成交結算單起，所有記錄應保存至 2039 年。

應保存哪些記錄，保存多久？

證明經調整成本基礎的記錄，應保存至出售房屋年度的報稅表截止日期後三年。

• 購入房屋時的成交結算單
• 每項工程的合約及分項發票，將資本改良與維修分開列明
• 付款證明
• 許可證及驗收文件：紐約市為屋宇局工程編號，長島則為所屬鎮的許可證
• 設備規格書，以及 2025 年申報 Section 25C 抵免所需的 QMID
• 每個申報住宅能源抵免年度的 Form 5695
• 已獲得的電力公司回贈、NYSERDA 優惠及其他資助的記錄

合作公寓及共管公寓業主：請保存每一份全幢樓宇資本工程的攤派通知及付款證明。合作公寓股東擁有的是法團的股份，而非房地產本身；攤派款如何影響您的成本基礎，取決於款項的用途，出售前請向註冊會計師查詢。

應要求承包商在發票上列明甚麼

• 按房間及樓宇系統分項列明工程，而非一筆總價
• 維修與新裝或更換工程分行列明
• 熱泵、熱水爐、太陽能板、電池及充電器等設備的品牌、型號及規格書
• 許可證編號及最終驗收日期
• 安裝完成日期，該日期曾決定能否享有 Section 25D 抵免，亦可能影響州政府計劃

我們的估價單及發票都按這種方式分項列明。如果工程用於出租物業或業務，而非您的自住房屋，您可能亦須為承包商申報 Form 1099-NEC；請參閱2026 年曾付款給承包商？出租業主及小型企業適用的 Form 1099-NEC 及 W-9 規則。