将来卖房要交税吗？哪些房屋改良可以少交税

利得低于 25 万 / 50 万美元免税额，改良费用还重要吗？

就那次出售的税而言不重要，但许多纽约房主离上限比想象的更近。根据 IRS 第 523 号出版物 （打开外部网站）（美国税法第 121 条），如果在出售前五年中，您拥有该房屋并作为主要住所居住满两年，一般可免除最多 25 万美元的利得，夫妻合并申报为 50 万美元。超出免税额的利得须纳税，因此每一笔有凭证的改良费用都会减少应税部分。

以下情况更容易超过免税额：

• 持有房屋多年。在纽约市和长岛的许多地区，几十年的增值可能超过 25 万美元，甚至 50 万美元。
• 以单身身份报税。同样的利得，夫妻可以全部免税，单身或丧偶房主则可能部分须纳税。配偶去世后两年内出售房屋的在世配偶，如符合其他条件，仍可能适用 50 万美元的上限。
• 房屋部分出租或用作办公室，或出售前整套出租过。这些年份的折旧在出售时须单独纳税，不在免税额范围内，称为折旧回收（depreciation recapture），即出售时为以前用于抵税的折旧补税；如果出租或办公的部分是独立建筑，部分利得可能完全不适用免税额。

我们是施工承包商，不代办报税，也不提供税务、法律或会计意见。本指南中的税务信息仅供一般参考，具体如何适用于您的情况，请咨询注册会计师（CPA）。

应税利得怎么算？

利得等于售价减去出售费用，再减去调整后成本基础。成本基础（也称计税基础，英文 basis）可以理解为一笔累计数：

能提供凭证的成本基础每多一美元，利得就少一美元。下面两节说明哪些支出算数。

哪些房屋改良算数，哪些属于维修？

增加房屋价值、延长使用年限或使房屋适应新用途的改良，计入成本基础。为保持房屋良好状态而进行的维修和保养则不计入。

作为大型工程一部分的维修可以计入。IRS 第 523 号出版物举例：更换破损窗玻璃属于维修，但在更换全屋窗户的工程中更换同一扇窗则属于改良。

已不再属于房屋组成部分的改良不能计入，例如多年前铺设、其后已更换的地毯。

出租房产在维修和改良之间的划分相同，不同的是维修可以扣除，改良则须折旧；请参阅出租房退租翻新中的维修与改良区分。

太阳能、热泵、保温和门窗等节能改造同样属于改良。但其中很多都享受过税收抵免或返款，这会改变计算结果。

改良享受过税收抵免或返款怎么办？

改良计入成本基础的，是您实际支付的金额。抵免或返款是退回给您的钱，所以要减去。如已将节能改良的费用计入成本基础，并就此获得税收抵免或补贴，须从成本基础中减去这些抵免或补贴。这笔钱您已经享受过税收优惠，不能再算作您的成本。

抵免（credit）直接减少应纳税额，与扣除（deduction）不同；扣除减少的是应税收入。IRS 第 523 号出版物列出的抵免和补贴包括：

2025 年及以前的抵免会一直留在计算中，直到出售。请保存每个申报抵免年度的 5695 表格。2025 年度申报第 25C 条抵免的，还请保存指定设施申报时须填写的合格制造商识别码（QMID）。

电力公司返款同样要减去。节能安装工程的返款，例如通过 Con Edison 或 PSEG Long Island 提供的热泵返款，会降低成本基础：要么您一开始就少付了，要么从成本基础中减去收到的返款。

2026 年及以后完工的大多数工程没有联邦抵免可减。太阳能、储能电池、热泵及其他节能工程的房主抵免已经终止，因此全部费用计入成本基础，再减去所获返款或电力公司补贴。例外是 2026 年 6 月 30 日前投入使用的电动车充电桩，仍可能享受第 30C 条抵免，见常见问题。

太阳能税收抵免会减少房屋的成本基础吗？

会，减少的金额等于抵免金额，但太阳能板仍然会提高您的成本基础。自有的太阳能系统，以其费用减去已申报的联邦住宅清洁能源抵免及电力公司补贴后计入成本基础。例如 3 万美元的系统按 30% 获得 9,000 美元抵免，计入 2.1 万美元。

• 2026 年及以后完工的系统，即使在 2025 年已付款，也不能享受联邦抵免，全部费用计入成本基础。
• 纽约州太阳能设备抵免（IT-255 表格）：仍然有效，主要住所的系统可按合格费用的 25% 抵免，上限 5,000 美元。第 523 号出版物所列的是联邦抵免和电力公司补贴，没有提及州抵免，如何处理请向注册会计师确认。
• 付给安装商的补贴：如果 NY-Sun 等补贴付给了安装商并降低了您的价格，您的成本以及计入成本基础的金额本来就已经较低。
• 销售税与纽约市减免：纽约州对住宅太阳能设备免征州销售税，纽约市和长岛也免征地方销售税，这只是意味着您少付了钱。纽约市太阳能与储能房产税减免降低的是房产税账单，不在第 523 号出版物所列须减少成本基础的抵免和补贴之中。
• 租赁太阳能板或签订购电协议（PPA）：系统归太阳能公司所有，您没有可计入成本基础的费用。

2026 年仍然有效的纽约州及纽约市太阳能和储能优惠，汇总在我们的2026 年纽约太阳能、热泵及充电桩税收抵免指南中。

安装太阳能后将房屋出租

安装太阳能系统后搬出并将房屋出租，出售时仍可能适用自住房出售免税额（单身 25 万美元、夫妻合并申报 50 万美元），但出租期间会带来折旧问题。房屋本身与太阳能系统可能按不同的方式折旧；出租期间的折旧在出售时须纳税，即使其余利得可以免税。

搬出后出租，本身并不会让您失去免税额。只要出售当天仍满足五年内拥有并居住满两年的条件，第 523 号出版物不把您最后一次居住之后的时间算作“非合格使用”，因此大多数房主大约有三年时间。但免税额始终不包括 1997 年 5 月 6 日之后允许或应可扣除的折旧，即使是您有权申报却没有申报的折旧也一样。

房屋本身按 27.5 年折旧。太阳能系统可能适用不同的折旧方式：2025 年的税法修改取消了 2024 年以后开工的太阳能设备原有的一种 5 年折旧类别，因此折旧方式可能取决于系统的安装时间和所符合的条件。这种差异带来以下须与注册会计师确认的问题：

• 房屋转为出租时，房屋和太阳能系统各自的可折旧基础是多少（需考虑过往改良及节能抵免）
• 太阳能系统适用哪种折旧方式，两种方式逐年如何计算
• 出售时免税额还能覆盖多少利得，多少须作为折旧纳税
• 同时安装的储能电池、热泵或充电桩，应按房屋还是按设备折旧

这些问题的答案取决于您自己的日期和金额。请在首次申报出租收入、确定起始折旧基础之前逐项确认。

计算示例

一对夫妻合并报税，2010 年在皇后区买房，2035 年出售。金额仅为示意；为简明起见，示例未计入纽约州太阳能抵免。

扣除出售费用后售价 125 万美元，利得为 56.6 万美元。

夫妻合并申报：56.6 万美元减去 50 万美元免税额，应税利得 6.6 万美元。

如同一套房由一人以单身身份持有：56.6 万美元减去 25 万美元，应税利得 31.6 万美元。

如没有保存任何改良记录：成本基础为 61 万美元，利得 64 万美元，夫妻的应税利得为 14 万美元，多出 7.4 万美元。

申报太阳能抵免吃亏了吗？如果安装在 2026 年 1 月才完工，就没有抵免，成本基础为 69.3 万美元，应税利得 5.7 万美元。申报抵免使 2035 年的利得多了 9,000 美元，换来的是 2025 年少交 9,000 美元的税（如有部分结转，则在之后年度抵减）。

记录保存多久：2035 年度的报税截止日在 2036 年，因此从 2010 年的交割结算单起，所有记录应保存至 2039 年。

须保存哪些记录，保存多久？

证明调整后成本基础的记录，请保存至出售房屋当年报税截止日后满三年。

• 购房时的交割结算单
• 每项工程的合同及分项发票，将资本改良与维修分开列明
• 付款凭证
• 开工许可及验收文件：纽约市为 DOB 工程编号，长岛为各镇许可
• 设备规格书，以及 2025 年申报第 25C 条抵免所需的 QMID
• 每个申报住宅节能抵免年度的 5695 表格
• 电力公司返款、NYSERDA 补贴及其他补助的记录

合作公寓（co-op）及共管公寓（condo）业主：请保存楼宇整体资本工程的每一份摊派通知及付款凭证。合作公寓股东持有的是合作公寓公司的股份，而非房产本身；摊派款对成本基础的影响取决于这笔钱用在了哪里，出售前请向注册会计师确认。

发票上应列明哪些内容

• 按房间及楼宇系统分项列明工程，而非整笔总价
• 维修与新装或更换工程分别列项
• 热泵、热水器、太阳能板、电池、充电桩等设备的品牌、型号及规格书
• 开工许可编号及最终验收日期
• 安装完成日期：该日期决定了能否享受第 25D 条抵免，也可能影响州级项目

我们的估价单和发票都按这种方式分项列明。如果工程是为出租房或生意而非自住房进行，您可能还须为承包商申报 1099-NEC，请参阅2026 年向承包商付款：1099-NEC 与 W-9 申报规则。