¿Qué mejoras en su vivienda reducen sus impuestos cuando la vende?

¿Importan las mejoras si su ganancia no llega a la exclusión de $250,000 / $500,000?

No para el impuesto de esa venta, pero muchos propietarios de Nueva York están más cerca del límite de lo que creen. Si usted fue dueño de la vivienda y vivió en ella como su vivienda principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, por lo general puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta, según la Publicación 523 del IRS (abre un sitio externo) (Sección 121 del Código de Impuestos Internos). La ganancia que supera la exclusión es tributable, así que cada mejora documentada reduce la parte tributable.

Es más probable que supere la exclusión si:

• Es dueño de la vivienda desde hace mucho tiempo. En buena parte de la Ciudad de Nueva York y de Long Island, décadas de revalorización pueden superar los $250,000, o incluso los $500,000.
• Presenta la declaración como soltero. La misma ganancia puede quedar totalmente excluida para un matrimonio y ser en parte tributable para un propietario soltero o viudo. Un cónyuge sobreviviente que vende dentro de los dos años siguientes a la muerte de su cónyuge quizá todavía pueda usar el límite de $500,000 si se cumplen las demás condiciones.
• Alquiló parte de la vivienda o la usó como oficina, o alquiló la vivienda completa antes de venderla. La depreciación de esos años está sujeta a impuestos cuando usted vende (recuperación de la depreciación, o depreciation recapture), aparte de la exclusión, y si el espacio alquilado o la oficina estaba en una estructura separada, es posible que parte de la ganancia no califique en absoluto.

Somos un contratista de construcción. No preparamos declaraciones de impuestos ni damos asesoría tributaria, legal ni contable. La información tributaria de esta guía es material general de referencia; consulte a un CPA cómo se aplica a su situación.

¿Cómo se calcula la ganancia tributable?

La ganancia es el precio de venta, descontados los gastos de venta, menos su base ajustada. La base ajustada funciona como un total acumulado:

Cada dólar de base que usted pueda documentar es un dólar menos de ganancia. Las dos secciones siguientes explican qué gastos cuentan.

¿Qué mejoras en la vivienda cuentan y cuáles son reparaciones?

Las mejoras que aumentan el valor de la vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan a nuevos usos se suman a la base. Las reparaciones y el mantenimiento que conservan la vivienda en buen estado no.

Las reparaciones hechas como parte de un proyecto mayor pueden contar. La Publicación 523 del IRS da este ejemplo: reemplazar el vidrio roto de una ventana es una reparación, pero reemplazar esa misma ventana como parte del reemplazo de todas las ventanas de la vivienda es una mejora.

No cuentan las mejoras que ya no forman parte de la vivienda, por ejemplo, una alfombra instalada hace años y reemplazada desde entonces.

En las propiedades de alquiler se traza la misma línea entre reparaciones y mejoras, pero allí la reparación se deduce y la mejora se deprecia; consulte Reparación o mejora en la preparación de un apartamento de alquiler.

Las mejoras energéticas, como los paneles solares, las bombas de calor, el aislamiento y las ventanas, también son mejoras. Pero muchas de ellas vinieron con un crédito tributario o un reembolso, y eso cambia las cuentas.

¿Y si recibió un crédito tributario o un reembolso por la mejora?

Una mejora suma a su base lo que usted realmente pagó por ella. Un crédito o un reembolso es dinero que usted recuperó, así que se resta. Si incluyó en su base el costo de una mejora energética y recibió un crédito tributario o un subsidio por ella, debe restar ese crédito o subsidio de su base. Usted ya recibió un beneficio tributario por ese dinero, de modo que no puede contar además como costo suyo.

Un crédito tributario reduce su impuesto dólar por dólar. Es distinto de una deducción, que reduce el ingreso sujeto a impuestos. Entre los créditos y subsidios que enumera la Publicación 523 del IRS están:

Los créditos de 2025 y de años anteriores siguen en el cálculo hasta que usted venda. Conserve el Formulario 5695 de cada año en que reclamó uno. Para un crédito de la Sección 25C reclamado en 2025, conserve también el número de identificación de fabricante calificado (QMID) que se exigía para los bienes especificados.

Los reembolsos de las compañías eléctricas también reducen la base. Un reembolso por una instalación de ahorro de energía, como un reembolso por bomba de calor ofrecido a través de Con Edison o PSEG Long Island, reduce su base: o bien usted pagó menos desde el principio, o bien resta el reembolso que recibió.

La mayoría de las obras terminadas en 2026 o después no tienen un crédito federal que restar. Los créditos para propietarios de vivienda por paneles solares, baterías, bombas de calor y otras mejoras de eficiencia terminaron, así que su costo total se suma a la base, menos cualquier reembolso o subsidio de la compañía eléctrica. La excepción es un cargador para vehículo eléctrico puesto en servicio a más tardar el 30 de junio de 2026, que todavía puede generar el crédito de la Sección 30C; consulte las preguntas frecuentes.

¿El crédito tributario solar reduce la base de su vivienda?

Sí, en el monto del crédito, pero los paneles solares igualmente elevan su base. Un sistema de su propiedad suma su costo a la base, menos el crédito federal por energía limpia residencial que reclamó y cualquier subsidio de la compañía eléctrica. Un sistema de $30,000 que generó el crédito del 30%, $9,000, suma $21,000.

• Los sistemas terminados en 2026 o después no califican para el crédito federal, aunque se hayan pagado en 2025, así que su costo total se suma a la base.
• Crédito del Estado de Nueva York por equipos solares (Formulario IT-255): sigue disponible, por el 25% de los costos calificados hasta $5,000, para un sistema en su residencia principal. La lista de la Publicación 523 abarca los créditos federales y los subsidios de las compañías de servicios públicos y no menciona el crédito estatal, así que pregunte a su CPA cómo se trata.
• Incentivos pagados a su instalador: si un incentivo, como un incentivo de NY-Sun, se pagó a su instalador y redujo su precio, su costo, y por lo tanto el monto que suma a la base, ya es menor.
• Impuesto sobre las ventas y la reducción de NYC: los equipos solares residenciales están exentos del impuesto sobre las ventas del Estado de Nueva York, y del impuesto local sobre las ventas en la Ciudad de Nueva York y en Long Island, lo que simplemente significa que usted pagó menos. La reducción del impuesto a la propiedad de NYC para sistemas solares y de almacenamiento reduce sus facturas del impuesto a la propiedad; no figura en la lista de la Publicación 523 de créditos y subsidios que reducen la base.
• Paneles arrendados o contrato de compra de energía (PPA): la empresa solar es dueña del sistema, así que no hay un costo suyo que sumar a la base.

Los beneficios solares y de almacenamiento del Estado y de la Ciudad de Nueva York que siguen vigentes en 2026 se resumen en nuestra guía Créditos tributarios en Nueva York para paneles solares, bombas de calor y cargadores para vehículos eléctricos en 2026.

Alquilar su vivienda después de instalar paneles solares

Si se muda y alquila su vivienda después de instalar paneles solares, todavía puede calificar para la exclusión de $250,000 / $500,000 por venta de vivienda, pero los años de alquiler plantean una cuestión de depreciación. La casa y el sistema solar pueden depreciarse con calendarios distintos, y la depreciación de los años de alquiler está sujeta a impuestos cuando usted vende, aunque la exclusión cubra el resto de la ganancia.

Alquilar la vivienda después de mudarse no le hace perder por sí solo la exclusión. La Publicación 523 no considera uso no calificado el período posterior a la última vez que usted vivió en la vivienda, siempre que el día de la venta todavía cumpla las pruebas de propiedad y de uso de dos de cada cinco años, lo que deja a la mayoría de los propietarios unos tres años. Lo que la exclusión nunca cubre es la depreciación permitida o permisible después del 6 de mayo de 1997, incluida la depreciación a la que usted tenía derecho aunque no la haya reclamado.

La casa en sí se deprecia en 27.5 años. Un sistema solar puede seguir otro calendario: un cambio de ley de 2025 eliminó una de las clases de depreciación de 5 años para los bienes solares cuya construcción comenzó después de 2024, así que el calendario puede depender de cuándo se instaló el sistema y de cómo califica. Esa diferencia plantea preguntas que conviene resolver con su CPA:

• Con qué base depreciable comienzan la casa y el sistema solar cuando la vivienda pasa a ser un alquiler, después de las mejoras anteriores y de cualquier crédito de energía
• Qué calendario sigue el sistema solar y cómo se desarrollan los dos calendarios año por año
• Qué parte de la ganancia en la venta sigue cubriendo la exclusión y qué parte está sujeta a impuestos como depreciación
• Si una batería, una bomba de calor o un cargador para vehículo eléctrico instalados al mismo tiempo siguen el calendario del edificio o el del equipo

Las respuestas dependen de sus propias fechas y cifras. Analícelas antes de presentar la primera declaración que incluya el alquiler, cuando se fija la base inicial.

Un ejemplo práctico

Un matrimonio que presenta una declaración conjunta compra una casa en Queens en 2010 y la vende en 2035. Los montos son ilustrativos y, para simplificar, el ejemplo omite el crédito solar del Estado de Nueva York.

Venden por $1,250,000 después de los gastos de venta, así que su ganancia es de $566,000.

Como matrimonio: $566,000 menos la exclusión de $500,000 deja $66,000 de ganancia tributable.

Si la misma casa fuera de una sola persona que presenta la declaración como soltera: $566,000 menos $250,000 deja $316,000 de ganancia tributable.

Sin registros de las mejoras: la base sería de $610,000 y la ganancia de $640,000, lo que dejaría al matrimonio $140,000 de ganancia tributable, $74,000 más.

¿Les perjudicó tomar el crédito solar? Si la instalación se hubiera terminado en enero de 2026, no habría habido crédito, la base habría sido de $693,000 y la ganancia tributable de $57,000. El crédito sumó $9,000 de ganancia en 2035, a cambio de $9,000 menos de impuesto en 2025 (o en un año posterior, si una parte se trasladó a años siguientes).

Cuánto tiempo conservar los registros: la declaración de 2035 vence en 2036, así que los registros, empezando por el documento de cierre de 2010, deben conservarse hasta 2039.

¿Qué registros debe conservar y por cuánto tiempo?

Conserve los registros que documentan su base ajustada hasta tres años después de la fecha de vencimiento de la declaración del año en que venda la vivienda.

• El documento de cierre de su compra
• Contratos y facturas detalladas de cada proyecto, con las mejoras de capital separadas de las reparaciones
• Comprobantes de pago
• Permisos y aprobaciones finales: números de expediente del DOB en la Ciudad de Nueva York, permisos del town en Long Island
• Fichas técnicas de los equipos, y el QMID de cualquier crédito de la Sección 25C reclamado en 2025
• El Formulario 5695 de cada año en que reclamó un crédito de energía residencial
• Constancia de los reembolsos de las compañías eléctricas, los incentivos de NYSERDA y otras subvenciones que recibió

Si es propietario en una cooperativa o un condominio, conserve cada carta de cuota extraordinaria (assessment) por proyectos de capital de todo el edificio, con el comprobante de pago. Un accionista de una cooperativa es dueño de acciones de la corporación y no del inmueble en sí, y la forma en que una cuota extraordinaria afecta su base depende de lo que se pagó con ella, así que pregunte a su CPA antes de vender.

Qué pedirle a su contratista que incluya en la factura

• El trabajo detallado por habitación y por sistema del edificio, no un solo monto global
• Las reparaciones en líneas separadas de las instalaciones nuevas o de reemplazo
• La marca, el modelo y la ficha técnica de equipos como bombas de calor, calentadores de agua, paneles solares, baterías y cargadores
• Los números de permiso y las fechas de aprobación final
• La fecha en que se terminó la instalación, que determinaba la elegibilidad para la Sección 25D y puede importar para los programas estatales

Nuestros estimados y facturas se detallan de esta forma. Si la obra es para un alquiler o un negocio y no para su propia vivienda, es posible que usted también deba emitir un Formulario 1099-NEC al contratista; consulte ¿Pagó a un contratista en 2026? Reglas del Formulario 1099-NEC y del W-9 para arrendadores y pequeños negocios.