房屋水灾或火灾后应保存的税务记录，以及 2026 年州级灾害的新规定

本文适用范围

我们是施工承包商，不是税务顾问。本文仅说明工程范围、时间和文件如何影响您与税务专业人士的沟通，不构成税务、法律或会计建议。税务规定时有变化，且因个人情况而异。作出决定前，请咨询注册会计师（CPA），例如铜河税务（Copper River Tax，copperrivertax.com）。卓越建筑不代办报税，亦不对您采取的任何税务处理承担责任。

以下规定已于 2026 年 10 月对照 IRS 指引进行核对。损失发生后最初几天的安全、断电及除湿事项，请参阅我们的水灾火灾初期处理指南。

同一套记录的三种用途

房屋遭受水灾或火灾后，同样的照片、估价和发票将被使用三次。保险理赔员据此确定保单承保范围；会计师据此判断损失能否扣除以及重建费用如何处理；纽约市建筑局（DOB）或所在镇的建筑部门则依据工程范围核发开工许可（开工纸）并对重建工程进行验收。

上述审核可能在完工数月后才进行，而关键细节在损坏仍清晰可见时最容易记录。因此，我们从首次上门起即记录现场状况。我们不是公共理赔师（public adjuster），不代为协商理赔。

2026 年个人用途财产的规定变化

根据《大而美法案》，个人意外损失扣除的限制已成为永久规定，并自 2026 年起扩大了适用范围。IRS 说明，个人意外损失扣除不再仅限于联邦宣布灾害造成的损失，在符合《国内税收法》第 165 条其他全部要求的前提下，也可包括州宣布灾害造成的损失。

原有的扣减规则仍然适用。IRS 第 547 号出版物规定，每次个人意外损失须先扣减 100 美元，损失总额再扣减调整后总收入的 10%，部分合格灾害损失另有特别规定。将灾害损失申报于上一年度报税表的选择，适用于联邦宣布的灾害。实际上，不属于已宣布灾害的房屋火灾、水管爆裂或污水倒灌，自住房一般不能扣除，尽管许多业主以为可以。

就纽约市地下室水浸而言，2021 年的飓风艾达（Hurricane Ida）是联邦宣布灾害的典型例子。如需确认当前事件是否已被宣布为灾害，请查阅 FEMA 灾害宣布数据库及州长办公室的公告，并与会计师确认。

出租及经营性房产

出租及经营性房产的意外损失不受已宣布灾害的限制。第 547 号出版物说明，损失一般按公平市场价值的减少额或调整后成本基础（以较低者为准）计算，并扣除保险或其他赔偿；完全损毁的财产则以调整后成本基础计算。此类损失在 4684 表格 B 部分申报。

根据联邦维修与改良规则，重建受损楼宇一般属于修复（restoration），因此即使工程只是恢复原状，重建费用通常也须资本化，而非直接扣除。如保险赔款超过调整后成本基础，可能产生应税收益，并可能适用递延规则。租金损失、租客临时安置以及保险赔款的到账时间，同样需要咨询会计师。

记录清单

• 清理前每个受损房间的照片和视频（注明日期），以及受损材料在拆除前的影像
• 损失前的房屋照片（如有），以及购房记录和历次改良工程的收据，用于确定调整后成本基础
• 保单、理赔编号、理赔员估价、往来函件及每笔赔款记录
• 紧急处理发票，例如抽水、除湿、封板及屋顶防水布覆盖，与重建发票分开保存
• 湿度检测读数及除湿记录
• 将恢复原状工程与升级工程分开列明的重建估价和发票
• 开工许可、检查结果及验收文件，以及消防部门报告或事故报告
• 损失前后的房产估价报告（如有）

维修估价与 IRS 安全港计算方法

第 547 号出版物（2025 年版）介绍了个人可用于计算自住住宅房产价值减少额的安全港方法，其中两种直接依据承包商的估价。估计维修费用法采用两家相互独立的持证承包商所出具维修估价中的较低者，估价须分项列明将房产恢复至损失发生前状况的费用，仅适用于 20,000 美元及以下的损失。小额法则依据一份书面善意维修估价，仅适用于 5,000 美元及以下的损失。

维修费用本身并不等于意外损失，但在以下条件下可作为价值减少额的衡量依据：维修确已进行，维修为恢复原状所必需，费用不过高，仅针对损坏部分，且维修后的房产价值不高于损失前。是否适用安全港方法以及采用哪一种，由会计师决定。我们可提供分项列明的修复估价，将恢复原状的费用与升级工程分开。

升级工程应单独列项

重建往往也是改善地下室或厨房的时机，例如加高插座、采用防潮石膏板、铺设 PVC 地板、加装防倒灌阀或提升电力容量。这些升级超出了恢复原状的范围，一般属于改良而非灾损修复，保险公司和会计师都会将其与修复工程区别对待。

我们从第一天起记录工程范围，将紧急处理、修复工程和升级工程分别列于发票，并随估价提供注明日期的照片记录及湿度检测读数。电路工程和水路工程由合作的持证电工和水管工施工并验收，需申报的工程依规申请开工许可。税务问题，包括收到 IRS 关于意外损失的信函，请咨询注册会计师，例如铜河税务。