房屋水浸或火災後應保存的稅務記錄，以及 2026 年州級災害的新規定

本文適用範圍

我們是施工承包商，並非稅務顧問。本文僅說明工程範圍、時間和文件如何影響您與稅務專業人士的溝通，不構成稅務、法律或會計建議。稅務規定時有變更，且因個人情況而異。作出決定前，請諮詢註冊會計師（CPA），例如銅河稅務（Copper River Tax，copperrivertax.com）。卓越建築不代辦報稅，亦不對您採取的任何稅務處理承擔責任。

以下規定已於 2026 年 10 月對照 IRS 指引進行核對。損失發生後最初數天的安全、斷電及抽濕事項，請參閱我們的水浸火災初期處理指南。

同一套記錄的三種用途

房屋遭受水浸或火災後，同樣的照片、估價和發票將被使用三次。保險理賠員據此確定保單承保範圍；會計師據此判斷損失能否扣除以及重建費用如何處理；紐約市建築局（DOB）或所在鎮的建築部門則依據工程範圍簽發許可證並對重建工程進行驗收。

上述審核可能在完工數月後才進行，而關鍵細節在損壞仍清晰可見時最容易記錄。因此，我們從首次上門起即記錄現場狀況。我們並非公共理賠師（public adjuster），不代為協商索償。

2026 年個人用途財產的規定變化

根據《大而美法案》，個人意外損失扣除的限制已成為永久規定，並自 2026 年起擴大了適用範圍。IRS 說明，個人意外損失扣除不再僅限於聯邦宣布災害造成的損失，在符合《國內稅收法》第 165 條其他全部要求的前提下，亦可包括州宣布災害造成的損失。

原有的扣減規則仍然適用。IRS 第 547 號刊物規定，每次個人意外損失須先扣減 100 美元，損失總額再扣減經調整總收入的 10%，部分合格災害損失另有特別規定。將災害損失申報於上一年度報稅表的選擇，適用於聯邦宣布的災害。實際上，不屬於已宣布災害的房屋火災、水喉爆裂或污水倒灌，自住物業一般不能扣除，儘管不少業主以為可以。

就紐約市地庫水浸而言，2021 年的颶風艾達（Hurricane Ida）是聯邦宣布災害的典型例子。如需確認當前事件是否已被宣布為災害，請查閱 FEMA 災害宣布資料庫及州長辦公室的公告，並與會計師確認。

出租及經營性物業

出租及經營性物業的意外損失不受已宣布災害的限制。第 547 號刊物說明，損失一般按公平市場價值的減少額或經調整成本基礎（以較低者為準）計算，並扣除保險或其他賠償；完全損毀的財產則以經調整成本基礎計算。此類損失在 4684 表格 B 部分申報。

根據聯邦維修與改良規則，重建受損樓宇一般屬於修復（restoration），因此即使工程只是恢復原狀，重建費用通常亦須資本化，而非直接扣除。如保險賠款超過經調整成本基礎，可能產生應稅收益，並可能適用遞延規則。租金損失、租客臨時安置以及保險賠款的到賬時間，同樣需要諮詢會計師。

記錄清單

• 清理前每個受損房間的照片和影片（註明日期），以及受損材料在拆除前的影像
• 損失前的物業照片（如有），以及購置記錄和歷次改良工程的收據，用於確定經調整成本基礎
• 保單、索償編號、理賠員估價、往來函件及每筆賠款記錄
• 緊急處理發票，例如抽水、抽濕、封板及屋頂防水布覆蓋，與重建發票分開保存
• 濕度檢測讀數及抽濕記錄
• 將恢復原狀工程與升級工程分開列明的重建估價和發票
• 許可證、檢驗結果及驗收文件，以及消防處報告或事故報告
• 損失前後的物業估價報告（如有）

維修估價與 IRS 安全港計算方法

第 547 號刊物（2025 年版）介紹了個人可用於計算自住住宅物業價值減少額的安全港方法，其中兩種直接依據承包商的估價。估計維修費用法採用兩家互相獨立的持牌承包商所出具維修估價中的較低者，估價須分項列明將物業恢復至損失發生前狀況的費用，僅適用於 20,000 美元及以下的損失。小額法則依據一份書面善意維修估價，僅適用於 5,000 美元及以下的損失。

維修費用本身並不等於意外損失，但在以下條件下可作為價值減少額的衡量依據：維修確已進行，維修為恢復原狀所必需，費用不過高，僅針對損壞部分，且維修後的物業價值不高於損失前。是否適用安全港方法以及採用哪一種，由會計師決定。我們可提供分項列明的修復估價，將恢復原狀的費用與升級工程分開。

升級工程應單獨列項

重建往往也是改善地庫或廚房的時機，例如加高插座、採用防潮石膏板、鋪設 PVC 地板、加裝防倒流閥或提升電力容量。這些升級超出了恢復原狀的範圍，一般屬於改良而非災損修復，保險公司和會計師都會將其與修復工程區別對待。

我們從第一天起記錄工程範圍，將緊急處理、修復工程和升級工程分別列於發票，並隨估價提供註明日期的照片記錄及濕度檢測讀數。電力工程和水喉工程由合作的持牌總電工和總水喉技師負責施工及驗收，需申報的工程依規申請許可證。稅務問題，包括收到 IRS 關於意外損失的信函，請諮詢註冊會計師，例如銅河稅務。