出租樓翻新：維修與資本化改良的區分及會計師所需的資料

本文適用範圍

我們是施工承包商，並非稅務顧問。本文僅說明工程範圍、時間和文件如何影響您與稅務專業人士的溝通，不構成稅務、法律或會計建議。稅務規定時有變更，且因個人情況而異。作出決定前，請諮詢註冊會計師（CPA），例如銅河稅務（Copper River Tax，copperrivertax.com）。卓越建築不代辦報稅，亦不對您採取的任何稅務處理承擔責任。

本文內容已於 2026 年 10 月對照 IRS 及紐約州稅務局的指引進行核對。

區分維修與改良的意義

可扣除的維修費用一般可在支付當年列為費用。改良則須資本化，即計入物業成本基礎（basis），再透過折舊逐年回收；住宅出租樓及其結構性改良的折舊期一般為 27.5 年，電器、地毯等部分項目的回收期較短。兩者的分別會影響當年應稅收入、折舊安排，以及日後出售物業時的資本利得。

IRS 第 527 號刊物（出租住宅物業）建議業主將維修與改良的費用分開記錄，並妥善保存。這項區分從估價單和發票開始，也正是承包商與會計師工作的銜接之處。

會計師採用的判定標準

根據聯邦有形財產法規，判定並非以整棟樓為單位，而是將樓宇結構與各主要樓宇系統分別考量，包括水喉、電力、暖通空調（HVAC）、電梯、扶手電梯、消防及警報、燃氣輸配和保安系統。若某項費用對結構或上述任一系統產生以下效果，一般須資本化。

• 改善（Betterment）：修正購入前已存在的缺陷，擴建或擴大，或顯著提高容量、強度或品質。例如將 100 安培電力服務升級至 200 安培，即屬於提高容量的常見情形。
• 修復（Restoration）：更換主要部件或大部分結構，或在損壞後重建。例如更換整個浴室的供水及排水喉管，即使同規格更換，亦會涉及此項判斷。
• 改變用途（Adaptation）：將物業改作新的或不同的用途，例如將地庫儲物空間改為居住空間，或將地舖改為住宅單位。

時間同樣關鍵。購入物業後不久、為修正購入時既有狀況而進行的工程，即使數年後同樣的工程可視為維修，此時亦常被認定為改善。請向會計師說明購入時間及當時的樓宇狀況。

常見翻新項目

IRS 第 523 號刊物針對自住業主舉了類似的例子：更換破損的窗玻璃屬於維修，但在更換全部窗戶的工程中更換同一扇窗，則屬於改良。

可與會計師討論的安全港規則

相關法規設有三項選擇適用的安全港規則，符合條件時部分費用可直接扣除。每項規則均有前提條件，且須由業主作出選擇，通常是在報稅表中附上聲明。是否適用，由您的會計師判斷。

• 小額安全港（De minimis）：以發票為憑證，每張發票或每個項目金額不超過 2,500 美元；擁有適用財務報表（AFS）的納稅人為 5,000 美元。將同一工程拆分為多張發票以低於門檻，並不會改變判定結果，因此我們的發票如實反映實際施工和計價情況。
• 日常維護安全港（Routine maintenance）：為使樓宇結構或系統保持正常運作狀態而進行的經常性工程，且在投入使用後 10 年內可合理預期進行一次以上。改善類工程不適用。
• 小型納稅人安全港（Small taxpayer）：適用於年均總收入不超過 1,000 萬美元、樓宇未調整成本基礎不超過 100 萬美元的業主，且當年在該樓宇上的維修、保養及改良總額不超過 10,000 美元或其未調整成本基礎的 2%（以較低者為準）。

商住混合樓及商業空間

我們服務地區的小型商住混合樓相當普遍，其中商業部分適用不同規則。非住宅空間的室內非結構性改良，可能屬於合格改良財產（QIP），回收期為 15 年。聯邦法律已對 2025 年 1 月 19 日之後購置的合格財產恢復 100% 加速折舊（bonus depreciation），IRS 第 2026-11 號通告提供了過渡期指引。第 179 條款可適用於部分非住宅樓宇的屋頂、暖通空調、消防、警報及保安系統，但用於住宅出租的財產一般不適用。各部分如何處理，請諮詢您的會計師。

成本分離研究（cost segregation）常被宣傳為加速出租樓折舊的方法。銅河稅務曾發表文章，說明被動損失規則等限制往往會降低預期效果。我們不提供成本分離研究服務。

翻新發票應列明的內容

• 按單位、房間及樓宇系統分項列明，而非整筆翻新總價
• 在可行情況下，材料與人工分開列示
• 每部電器及設備的品牌、型號和序號
• 需申報工程的 DOB 許可證及工程編號、檢驗日期和驗收文件
• 每個項目的完工及可投入使用日期
• 施工前後照片，以及所修復損壞的原因

2026 年文件事項

1099-NEC 表格：IRS 2026 年度填表說明將非僱員報酬的申報門檻提高至 2,000 美元，並自 2027 年起按通脹調整。申報義務適用於在經營活動中支付的款項；個人支付無須申報，支付予公司（corporation）的款項一般除外，信用卡付款則由支付機構透過 1099-K 申報。您的出租活動是否須申報，請諮詢會計師。如有需要，我們可提供填妥的 W-9 表格。

紐約州銷售稅對資本改良（capital improvement）有其獨立定義，與聯邦所得稅的判定標準不同。根據稅務公告 TB-ST-104，符合條件的資本改良工程無須繳納銷售稅，由業主向承包商提供 ST-124 表格（資本改良證明）。維修和保養工程，例如修理損壞的梯級或重新油漆原有櫥櫃，則須繳納銷售稅。對於租金穩定（rent-stabilized）單位，DHCR 對主要資本改良（MCI）及單位改良（IAI）另有文件要求，同樣的分項記錄在此亦可派上用場。

我們提供按單位、房間及樓宇系統分項列明的翻新估價和發票，並附許可證文件和照片，使會計師清楚了解施工內容和時間。我們如實描述施工內容，不會為達到某種稅務結果而安排發票。稅務問題請諮詢註冊會計師，例如銅河稅務。