Remodelación de apartamentos de alquiler: qué debe incluir la preparación entre inquilinos
Qué significa remodelar un apartamento de alquiler
Propietarios y contratistas dan varios nombres a este trabajo: remodelación (refurbishment), preparación entre inquilinos (apartment turnover), make-ready, rehabilitación de la unidad (unit rehab) o rent-ready. Todos describen devolver una unidad desocupada a condiciones de alquiler, y pueden suponer cantidades de trabajo muy distintas. Acordar el alcance por escrito importa más que el nombre.
| Nivel | Alcance típico | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Preparación entre inquilinos | Pintura, reparaciones, limpieza, lista de pendientes y reemplazo de piezas gastadas, como persianas y asientos de inodoro | La unidad está en buen estado y el arrendamiento anterior fue corto o sin incidentes |
| Renovación de acabados | Lo anterior, más pisos, accesorios, herrajes de gabinete, iluminación o encimeras nuevos, con acabados estándar y duraderos | La unidad se ve anticuada o requiere reparaciones repetidas, y usted desea reducir el mantenimiento |
| Remodelación completa | Reemplazo de cocina o baño, cambios de plomería o electricidad, o cambios de distribución, normalmente con permisos | Ha terminado un arrendamiento largo, o se prepara una venta o un refinanciamiento |
Cómo acortar la desocupación
- Inspeccione la unidad el día en que sale el inquilino, con fotografías, y elabore una sola lista de pendientes.
- Defina el alcance de inmediato, ya que la mayoría de las demoras se deben a las decisiones y las piezas, no al trabajo en sí.
- Programe la pintura, las reparaciones y la limpieza de forma consecutiva, para que ningún oficio tenga que esperar a otro.
- Pida las piezas estándar con anticipación. Usar los mismos acabados y accesorios en todas las unidades lo facilita mucho.
- Indique al contratista la fecha en que la unidad debe estar lista y confirme el acceso de cada oficio.
Herramienta interactiva
Generador del alcance para cambio de inquilino
Indique el edificio y los elementos que quiere incluir. El resultado es una lista del alcance para el cambio de inquilino, con los trabajos de pintura con plomo que exige la Ciudad de Nueva York cuando el edificio está cubierto.
Resultado
Indique el año de construcción para saber si se aplican los trabajos de pintura con plomo al cambiar de inquilino.
Planificación del cambio de inquilino
- Inspeccionar la unidad el día de la mudanza
- Preparar una sola lista de pendientes para la unidad
- Programar pintura, reparaciones y limpieza de forma consecutiva
- Pedir las piezas estándar con anticipación
Elementos del alcance
- Pintura: un solo color y acabado de pared para todas las unidades
- Reparar pequeñas fugas y sellar con masilla antes de que dañen los techos
- Un extractor de baño que ventile correctamente, para evitar quejas por moho
Este resultado es una estimación preliminar, no un diseño ni una determinación de código. Un profesional con licencia confirma cada cifra para su propiedad.
Los resultados se agregan a la descripción del formulario de solicitud de estimado, donde puede editarlos antes de enviarlo.
De nuestros proyectos
Cuando el propietario tiene prisa, hemos dejado una unidad lista en tan solo cuatro horas. Eso solo funciona si todo se coordina con anticipación.
Lo que ahorra dinero a lo largo de varias rotaciones es diseñar pensando en el reemplazo rápido. Las persianas, los asientos de inodoro y piezas similares deben poder cambiarse en minutos. También recomendamos esperar a pintar hasta justo antes de que entre el nuevo inquilino, porque a veces los inquilinos tienen sus propias peticiones.
Normas que conviene revisar antes de iniciar el trabajo
- Pintura con plomo: la preparación de unidades en viviendas antiguas conlleva requisitos específicos sobre pintura con plomo. Como firma certificada por la EPA en RRP, aplicamos prácticas de trabajo seguras con plomo siempre que la preparación de una unidad altere pintura en viviendas construidas antes de 1978.
- Unidades de renta estabilizada: las mejoras y los aumentos de renta tienen sus propias normas. Confírmelas con su abogado o asesor de administración antes de iniciar el trabajo.
- Permisos: la pintura y las reparaciones con piezas equivalentes muchas veces no requieren permiso, mientras que los trabajos de plomería, electricidad y distribución pueden requerirlo. Nuestra guía sobre permisos de remodelación en NYC explica cómo distinguirlos.
- Infracciones abiertas: corríjalas durante la desocupación (abre un sitio externo), cuando el acceso es más fácil.
- Cooperativas y condominios: el acuerdo de alteración del edificio puede limitar el alcance y el horario de trabajo.
Qué preguntar al comparar contratistas
- ¿El precio es por unidad y el alcance está escrito habitación por habitación?
- ¿Qué oficios están incluidos y quién tiene las licencias para los trabajos eléctricos y de plomería?
- ¿Cuál es el plazo previsto desde el acceso hasta que la unidad queda lista para rentar, y quién lo coordina?
- ¿Cuál es la certificación de trabajo seguro con plomo, si el edificio se construyó antes de 1978?
- ¿Qué ocurre si se encuentran daños ocultos y cómo se cotizan los cambios?
Nuestra guía para comparar estimados de contratistas explica cómo poner los estimados por escrito sobre una misma base.
Lo esencial
La remodelación de un apartamento de alquiler devuelve la unidad desocupada a condiciones de renta y puede mejorarla para el próximo contrato. La preparación entre inquilinos abarca pintura, reparaciones, limpieza y lista de pendientes; la renovación de acabados añade acabados y accesorios; la remodelación completa puede cambiar la distribución y normalmente requiere permisos. Defina el alcance el día en que sale el inquilino, programe los oficios de forma consecutiva y revise las normas sobre pintura con plomo, renta estabilizada y permisos antes de iniciar el trabajo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre la preparación entre inquilinos y la renovación de acabados?
La preparación devuelve la unidad a condiciones de alquiler con pintura, reparaciones y limpieza. La renovación también reemplaza acabados o accesorios. Los nombres varían entre contratistas, por lo que conviene comparar el alcance por escrito.
¿Cuánto tarda la preparación de un apartamento entre inquilinos?
Una preparación con pintura y reparaciones suele tomar unos días, y los pisos, cocinas o baños requieren más tiempo. Cada estimado incluye un plazo previsto.
¿Atienden más de una unidad?
Sí. Usar un alcance estándar en todas las unidades hace más previsibles los precios y los plazos. Envíenos la cantidad de unidades y las fechas de los próximos cambios de inquilino.
Fuentes
2 fuentes
- Clear Violations (abre un sitio externo)NYC Department of Housing Preservation and Development
- Lead-Based Paint (abre un sitio externo)NYC Department of Housing Preservation and Development
Esta guía refleja nuestra experiencia y nuestra interpretación de las normas a la fecha de su publicación o última actualización. Los reglamentos, los códigos, los incentivos y la forma en que las agencias los aplican cambian con frecuencia, y nuestra interpretación puede ser incompleta o errónea. Se trata de información general y no constituye asesoría legal, de ingeniería, fiscal ni financiera. Consulte a la agencia correspondiente y a un profesional licenciado antes de planificar, comprar o iniciar cualquier trabajo. La lectura de esta guía no lo convierte en nuestro cliente ni crea ninguna relación de contratista, consultoría o asesoría. Outstanding Construction Inc no se hace responsable de ninguna pérdida derivada del uso de este contenido o de la confianza depositada en él, y solo responde por los trabajos realizados conforme a un contrato escrito firmado con nosotros.