Requisitos de pintura con plomo al cambiar de inquilino para propietarios en NYC

Qué alquileres están cubiertos

La Ley Local 1 de 2004 obliga a presumir que la pintura contiene plomo en los edificios que se indican a continuación, salvo que el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) haya concedido una exención basada en pruebas.

• Edificios multifamiliares (tres o más unidades de vivienda) construidos antes de 1960.
• Edificios multifamiliares construidos entre el 1 de enero de 1960 y el 1 de enero de 1978, si el propietario sabe que hay pintura con plomo.
• Unidades ocupadas por inquilinos en casas de una y dos familias construidas antes de 1960.
• Unidades de cooperativa y condominio alquiladas y no ocupadas por el propietario o su familia.

Muchos propietarios de casas de dos familias suponen que estas normas no les afectan porque el edificio no es multifamiliar. HPD incluye entre las viviendas cubiertas las unidades ocupadas por inquilinos en casas de una y dos familias anteriores a 1960, y la obligación de la prueba XRF también se aplica a ellas.

Tres plazos que el propietario debe controlar

Prueba XRF según la Ley Local 31

Todas las unidades de alquiler y áreas comunes de los edificios cubiertos debían someterse a una prueba de pintura con plomo con el nivel de acción de 0.5 mg/cm² antes del 9 de agosto de 2025. La prueba debe realizarla un inspector o evaluador de riesgos de plomo certificado por la EPA que no sea el propietario, su agente ni un contratista que participe en la remediación. No hacer la prueba puede dar lugar a una infracción Clase C de peligro inmediato, con multas civiles de $1,500 por unidad o área común.

Si la prueba no encuentra pintura con plomo, o después de retirarla o encapsularla de forma permanente, el propietario puede solicitar una exención por ausencia de plomo en el portal LEOP de HPD. Las exenciones solo se conceden para pruebas con un equipo XRF cuya hoja de características de rendimiento (PCS) corresponda al nivel de 0.5 mg/cm². Las exenciones otorgadas con el antiguo estándar de 1.0 mg/cm² se revocan automáticamente en el siguiente cambio de inquilino, y el propietario debe presentar a HPD una declaración jurada de cambio de inquilino (Affidavit of Turnover).

Trabajos obligatorios antes de que entre el nuevo inquilino

HPD exige los siguientes trabajos en cada cambio de inquilino en una unidad cubierta, tenga o no niños el nuevo inquilino.

• Reparar toda la pintura descascarada y sus causas, como filtraciones. Como mínimo, raspar en húmedo y volver a pintar.
• Retirar la pintura con plomo de superficies masticables con marcas de dientes, o encapsularlas con un encapsulante duro y resistente a perforaciones, aprobado y aplicado por un contratista certificado.
• Retirar la pintura con plomo de las hojas y los marcos de las ventanas.
• Retirar la pintura con plomo de todas las superficies de fricción de puertas y marcos, lo que puede requerir reemplazar la puerta y el marco.
• Dejar todos los pisos descubiertos, alféizares y canaletas de ventana lisos y fáciles de limpiar.
• Realizar todos los trabajos anteriores con las prácticas de trabajo seguro exigidas.

Las superficies de fricción de puertas y ventanas deben tratarse aunque la pintura esté intacta, salvo que ya se hayan tratado. Lo que no se hizo en un cambio de inquilino debe completarse en el siguiente, o antes si se muda un niño menor de seis años. Al terminar, el propietario certifica el cumplimiento en el aviso de arrendamiento e inicio de ocupación para la prevención de peligros de pintura con plomo (Lease/Commencement of Occupancy Notice for Prevention of Lead-Based Paint Hazards), entrega al inquilino el folleto Peligros de la Pintura con Plomo en el Hogar y le facilita la documentación del trabajo si la solicita.

Prueba de polvo de liberación y los nuevos límites

Después de los trabajos con plomo, las muestras de polvo de pisos, alféizares y canaletas deben quedar por debajo de los umbrales de liberación. Las muestras debe tomarlas una firma certificada por la EPA independiente de la firma que hizo el trabajo y del propietario. El 17 de septiembre de 2026, la Junta de Salud adoptó umbrales más bajos y exigió que los laboratorios cuenten con acreditación NLLAP y ELAP.

Confirme con el Departamento de Salud o con HPD la fecha de entrada en vigor de los nuevos umbrales antes de programar la prueba. En la práctica, los límites más bajos exigen una limpieza más minuciosa. Los pisos de madera antiguos con juntas abiertas y acabado gastado son los más difíciles de aprobar, y sellarlos o cubrirlos suele ser la forma práctica de dejarlos lisos y fáciles de limpiar.

Prácticas de trabajo seguro y firmas calificadas

• En una unidad o área común donde reside un niño menor de seis años, se exigen prácticas de trabajo seguro, con registros, siempre que se alteren más de dos pies cuadrados de pintura con plomo o de contenido de plomo desconocido.
• Los trabajos que alteran pintura con plomo deben realizarlos trabajadores y firmas certificados, y los que corrigen una infracción de HPD o del Departamento de Salud deben hacerlos una firma de eliminación de plomo (abatement) certificada por la EPA, no una firma de renovación.
• Los métodos húmedos, el aislamiento con plástico y las aspiradoras HEPA controlan el polvo; lijar en seco o quitar pintura con calor intenso en ventanas y molduras antiguas dificulta mucho la prueba de liberación.
• Reemplazar ventanas y puertas antiguas suele ser más práctico que decapar las superficies de fricción, y las ventanas nuevas también reducen las corrientes de aire y el costo de calefacción.
• Si el trabajo no puede hacerse con seguridad con los ocupantes presentes, el propietario debe ofrecer una reubicación temporal adecuada en una unidad sin peligros de pintura con plomo.

Registros y auditorías de HPD

El propietario debe conservar al menos 10 años los registros de inspecciones de cambio de inquilino, todos los trabajos realizados, las certificaciones de los contratistas, la documentación de prácticas de trabajo seguro, los avisos anuales y las respuestas de los inquilinos, los resultados de las pruebas y las exenciones, y entregarlos al nuevo propietario si vende el inmueble. HPD selecciona edificios para auditar registros y emite una orden de presentación de registros (Record Production Order). En el año fiscal 2025, HPD auditó cerca de 700 edificios, y casi 650 recibieron infracciones por no entregar los documentos solicitados. No cumplir los requisitos de trabajo o de registros puede dar lugar a infracciones Clase C de peligro inmediato.

Planificación del cambio de inquilino y cómo podemos ayudarle

El costo de los trabajos con plomo en un cambio de inquilino depende sobre todo de la cantidad de ventanas y puertas, de si se decapan o se reemplazan, del estado de los pisos y de cuántas rondas de prueba de liberación se necesiten. Combinar los trabajos con plomo con el resto de la preparación de la unidad evita pintar y limpiar dos veces. Nuestra guía sobre cómo reducir los costos de preparación de unidades de alquiler trata los acabados y la programación del resto de la unidad.

Planificamos el alcance del cambio de inquilino, programamos los trabajos con plomo exigidos con firmas debidamente certificadas, coordinamos la prueba de liberación independiente, realizamos las reparaciones, el reemplazo de ventanas y puertas y los acabados, y reunimos la documentación que HPD puede solicitar. No realizamos la prueba XRF ni el muestreo de liberación, que deben ser independientes. Esta guía es información general, no asesoría legal; la Línea de Información sobre Plomo de HPD es el 212-863-5501.