纽约市房东换租客时的含铅油漆规定

哪些出租房适用

依据 2004 年第 1 号地方法（Local Law 1），以下楼宇的油漆须推定为含铅油漆，除非已凭检测结果取得房屋保护与发展局（HPD）的豁免。

• 1960 年以前建成的多户住宅（三个及以上住宅单位）。
• 1960 年 1 月 1 日至 1978 年 1 月 1 日之间建成、且业主知道存在含铅油漆的多户住宅。
• 1960 年以前建成的一至两家庭住宅中由租客居住的单位。
• 出租且非业主本人或其家人居住的合作公寓（co-op）和共管公寓（condo）单位。

不少两家庭住宅的业主认为自己的房子不属于多户住宅，因此不受这些规定约束。实际上，HPD 已将 1960 年以前一至两家庭住宅中由租客居住的单位列入适用范围，XRF 检测要求同样适用。

业主须关注的三项时间要求

31 号地方法（Local Law 31）的 XRF 检测

适用楼宇的所有出租单位和公共区域，须在 2025 年 8 月 9 日前按 0.5 mg/cm² 标准完成含铅油漆检测。检测须由美国环保署（EPA）认证的铅检测员或风险评估员进行，且不得是业主本人、业主的代理人或参与除铅工程的承包商。未完成检测可被开具 C 类即时危险违规，罚款为每个单位或公共区域 1,500 美元。

检测未发现含铅油漆，或含铅油漆已被永久清除或封闭后，业主可通过 HPD 的无铅豁免网上申请系统（LEOP）申请豁免。豁免仅适用于使用按 0.5 mg/cm² 标准出具性能特征表（PCS）的 XRF 设备进行的检测。按原 1.0 mg/cm² 标准取得的豁免，在下一次换租客时自动失效，业主应向 HPD 提交换租宣誓书（Affidavit of Turnover）。

新租客入住前须完成的工程

HPD 要求适用单位每次换租客时完成以下工程，无论新租客是否有儿童。

• 修复所有剥落油漆及其根源问题（如漏水），至少须湿法刮除后重新油漆。
• 清除有咬痕的可咀嚼表面上的含铅油漆，或由认证承包商使用经批准的坚硬耐刺穿封闭材料进行封闭。
• 清除窗扇和窗框上的含铅油漆。
• 清除所有门及门框摩擦面上的含铅油漆，必要时须更换门和门框。
• 使所有裸露地面、窗台和窗槽平整、易于清洁。
• 上述全部工程须按规定的安全施工规范进行。

门窗摩擦面即使油漆完好也必须进行除铅处理，除非此前已经处理过。某次换租客时遗漏的工程，须在下一次换租客时完成；如有六岁以下儿童入住，则须提前完成。工程完成后，业主须在《预防含铅油漆危害租约及入住通知》（Lease/Commencement of Occupancy Notice for Prevention of Lead-Based Paint Hazards）上签署合规证明，向租客提供《家中的含铅油漆危害》（Lead Paint Hazards in the Home）手册，并在租客要求时提供施工记录。

铅尘清洁检测与新标准

含铅工程完成后，地面、窗台和窗槽的擦拭样本中的铅含量须低于清洁标准。清洁检测须由独立于施工方和业主的 EPA 认证机构采样。2026 年 9 月 17 日，纽约市卫生委员会通过了更低的标准，并要求化验室同时具备 NLLAP 和 ELAP 资质。

安排清洁检测前，请向卫生局或 HPD 确认新标准的生效日期。实际上，标准降低意味着清洁工作需要更加彻底。接缝开裂、面漆磨损的旧木地板最难通过检测，封闭处理或加铺地面往往是使其平整易清洁的可行办法。

安全施工规范与合格施工单位

• 在有六岁以下儿童居住的单位或公共区域，扰动超过两平方英尺的含铅油漆或含铅量不明的油漆时，须按安全施工规范施工并保存记录。
• 扰动含铅油漆的工程须由持证工人和认证机构施工；纠正 HPD 或卫生局违规的工程，须由 EPA 认证的除铅（abatement）公司施工，一般装修（renovation）公司不可承担。
• 采用湿法作业、塑料膜隔离和 HEPA 吸尘器控制粉尘；对旧窗扇和木线条进行干磨或高温除漆，会大大增加通过清洁检测的难度。
• 更换旧门窗往往比剥除摩擦面油漆更为可行，新窗还能减少漏风、降低供暖费用。
• 如有住户在场无法安全施工，业主须提供无含铅油漆危害的合适临时住所。

记录保存与 HPD 稽查

业主须将换租检查记录、所有施工记录、承包商资质证明、安全施工规范文件、年度通知及租客回复、检测结果和豁免文件保存至少 10 年，出售物业时须移交新业主。HPD 会抽选楼宇进行记录稽查，并发出记录提交令（Record Production Order）。2025 财年，HPD 稽查了近 700 栋楼宇，其中近 650 栋因未能提供所要求的文件而被开具违规。未履行施工或记录保存要求，可被开具 C 类即时危险违规。

换租规划与我们的服务

换租时含铅工程的费用，主要取决于门窗数量、采用剥除还是更换、地面状况以及需要几轮清洁检测。将含铅工程与其他换租工程一并安排，可避免重复油漆和清洁。有关单位其他部分的用料和工期安排，请参阅我们关于降低出租房翻新成本的指南。

我们可规划换租工程范围，安排具备相应认证的机构完成规定的含铅工程，协调独立的清洁检测，承担相关维修、门窗更换及饰面施工，并整理 HPD 可能要求的整套文件。XRF 检测和清洁采样须保持独立，我们不承担此类工作。本指南仅为一般性信息，并非法律意见；HPD 含铅信息热线为 212-863-5501。