紐約市業主更換租客時的含鉛油漆規定

哪些出租物業適用

根據 2004 年第 1 號地方法（Local Law 1），以下樓宇的油漆須推定為含鉛油漆，除非業主已憑檢測結果取得房屋保護及發展局（HPD）豁免。

• 1960 年以前落成的多戶住宅（三個或以上住宅單位）。
• 1960 年 1 月 1 日至 1978 年 1 月 1 日期間落成、而業主知悉有含鉛油漆的多戶住宅。
• 1960 年以前落成的一至兩家庭住宅中由租客居住的單位。
• 出租而非由業主本人或其家人居住的合作公寓（co-op）及共管公寓（condo）單位。

不少兩家庭住宅業主以為物業不屬多戶住宅，因而不受這些規定約束。事實上，HPD 已將 1960 年以前一至兩家庭住宅中由租客居住的單位列入適用範圍，XRF 檢測要求同樣適用。

業主須留意的三項時限

31 號地方法（Local Law 31）的 XRF 檢測

適用樓宇的所有出租單位及公用地方，須於 2025 年 8 月 9 日前按 0.5 mg/cm² 標準完成含鉛油漆檢測。檢測須由美國環境保護署（EPA）認證的鉛檢測員或風險評估員進行，且不得為業主本人、業主代理人或參與除鉛工程的承辦商。未完成檢測可被發出 C 類即時危險違規，罰款為每個單位或公用地方 1,500 美元。

檢測未發現含鉛油漆，或含鉛油漆已被永久清除或封閉後，業主可透過 HPD 的無鉛豁免網上申請系統（LEOP）申請豁免。豁免只適用於使用按 0.5 mg/cm² 標準發出性能特徵表（PCS）的 XRF 儀器所作的檢測。按舊有 1.0 mg/cm² 標準取得的豁免，於下一次更換租客時自動失效，業主應向 HPD 提交換租宣誓書（Affidavit of Turnover）。

新租客入住前須完成的工程

HPD 要求適用單位每次更換租客時完成以下工程，不論新租客是否有兒童。

• 修復所有剝落油漆及其成因（例如漏水），最少須以濕法刮除後重新油漆。
• 清除有咬痕的可咀嚼表面上的含鉛油漆，或由認證承辦商以獲批准的堅硬耐刺穿封閉物料封閉。
• 清除窗扇及窗框上的含鉛油漆。
• 清除所有門及門框摩擦面上的含鉛油漆，有需要時須更換門及門框。
• 令所有外露地台、窗台及窗槽平滑、易於清潔。
• 上述所有工程均須按規定的安全施工規範進行。

門窗摩擦面即使油漆完好亦須進行除鉛處理，除非之前已處理。某次換租時遺漏的工程，須於下一次換租時完成；如有六歲以下兒童入住，則須提前完成。工程完成後，業主須於《預防含鉛油漆危害租約及入住通知》（Lease/Commencement of Occupancy Notice for Prevention of Lead-Based Paint Hazards）上簽署合規證明，向租客提供《家居含鉛油漆危害》（Lead Paint Hazards in the Home）小冊子，並在租客要求時提供施工記錄。

鉛塵清潔檢測及新標準

含鉛工程完成後，地台、窗台及窗槽的抹拭樣本鉛含量須低於清潔標準。清潔採樣須由獨立於施工方及業主的 EPA 認證機構進行。2026 年 9 月 17 日，紐約市衞生委員會通過更低的標準，並規定化驗所須同時具備 NLLAP 及 ELAP 資格。

安排清潔檢測前，請向衞生局或 HPD 確認新標準的生效日期。實際而言，標準降低意味清潔工作須更加徹底。接縫爆裂、面漆磨損的舊木地台最難通過檢測，封閉處理或加鋪地台往往是令其平滑易清潔的可行做法。

安全施工規範及合資格施工單位

• 在有六歲以下兒童居住的單位或公用地方，擾動超過兩平方呎含鉛油漆或含鉛量不明的油漆時，須按安全施工規範施工並保存記錄。
• 擾動含鉛油漆的工程須由持證工人及認證機構施工；糾正 HPD 或衞生局違規的工程，須由 EPA 認證的除鉛（abatement）公司施工，一般裝修（renovation）公司不可承辦。
• 採用濕法作業、膠膜圍封及 HEPA 吸塵機控制粉塵；對舊窗扇及木線進行乾磨或高溫除漆，會大大增加通過清潔檢測的難度。
• 更換舊門窗往往比剝除摩擦面油漆更為可行，新窗亦可減少漏風、降低暖氣開支。
• 如有住戶在場未能安全施工，業主須提供沒有含鉛油漆危害的合適臨時居所。

記錄保存及 HPD 稽查

業主須將換租檢查記錄、所有施工記錄、承辦商資格證明、安全施工規範文件、年度通知及租客回覆、檢測結果及豁免文件保存最少 10 年，出售物業時須移交新業主。HPD 會抽選樓宇進行記錄稽查，並發出記錄提交令（Record Production Order）。2025 財政年度，HPD 稽查了近 700 幢樓宇，其中近 650 幢因未能提供所需文件而被發出違規。未有履行施工或記錄保存要求，可被發出 C 類即時危險違規。

換租規劃及我們的服務

換租時含鉛工程的費用，主要視乎門窗數目、採用剝除還是更換、地台狀況，以及需要進行多少輪清潔檢測。將含鉛工程與其他換租工程一併安排，可避免重複油漆及清潔。有關單位其他部分的物料及工期安排，請參閱我們有關降低出租單位翻新成本的指南。

我們可規劃換租工程範圍，安排具備相應認證的機構完成規定的含鉛工程，協調獨立的清潔檢測，承辦相關維修、門窗更換及飾面工程，並整理 HPD 可能要求的整套文件。XRF 檢測及清潔採樣須保持獨立，我們不承辦此類工作。本指南只屬一般資訊，並非法律意見；HPD 含鉛資訊熱線為 212-863-5501。