[{"data":1,"prerenderedAt":167},["ShallowReactive",2],{"guide-rental-repair-vs-improvement-tax-zh-Hant":3},{"guide":4,"related":147},{"title":5,"seoTitle":6,"description":7,"summary":8,"sections":9,"faq":109,"date":119,"service":120,"order":121,"sources":122,"slug":145,"locale":146},"出租樓翻新：維修與資本化改良的區分及會計師所需的資料","出租樓維修與改良的稅務區分","紐約市及長島業主出租樓翻新前須知：IRS 維修與改良的判定標準、可與會計師討論的安全港規則，以及發票應如何分項列明。","按照 IRS 規定，出租樓翻新中對樓宇或其系統構成改善、修復或改變用途的工程，一般須資本化並折舊；日常維修則可能在支付當年扣除。具體如何認定由您的會計師決定，而認定結果取決於工程範圍和文件記錄。按區域、樓宇系統和電器分項列明的發票，可為會計師提供判斷所需的資料。我們是施工承包商，並非稅務顧問。",[10,15,20,30,81,89,94,103],{"heading":11,"paragraphs":12},"本文適用範圍",[13,14],"我們是施工承包商，並非稅務顧問。本文僅說明工程範圍、時間和文件如何影響您與稅務專業人士的溝通，不構成稅務、法律或會計建議。稅務規定時有變更，且因個人情況而異。作出決定前，請諮詢註冊會計師（CPA），例如銅河稅務（Copper River Tax，copperrivertax.com）。卓越建築不代辦報稅，亦不對您採取的任何稅務處理承擔責任。","本文內容已於 2026 年 10 月對照 IRS 及紐約州稅務局的指引進行核對。",{"heading":16,"paragraphs":17},"區分維修與改良的意義",[18,19],"可扣除的維修費用一般可在支付當年列為費用。改良則須資本化，即計入物業成本基礎（basis），再透過折舊逐年回收；住宅出租樓及其結構性改良的折舊期一般為 27.5 年，電器、地毯等部分項目的回收期較短。兩者的分別會影響當年應稅收入、折舊安排，以及日後出售物業時的資本利得。","IRS 第 527 號刊物（出租住宅物業）建議業主將維修與改良的費用分開記錄，並妥善保存。這項區分從估價單和發票開始，也正是承包商與會計師工作的銜接之處。",{"heading":21,"paragraphs":22,"list":24,"after":28},"會計師採用的判定標準",[23],"根據聯邦有形財產法規，判定並非以整棟樓為單位，而是將樓宇結構與各主要樓宇系統分別考量，包括水喉、電力、暖通空調（HVAC）、電梯、扶手電梯、消防及警報、燃氣輸配和保安系統。若某項費用對結構或上述任一系統產生以下效果，一般須資本化。",[25,26,27],"改善（Betterment）：修正購入前已存在的缺陷，擴建或擴大，或顯著提高容量、強度或品質。例如將 100 安培電力服務升級至 200 安培，即屬於提高容量的常見情形。","修復（Restoration）：更換主要部件或大部分結構，或在損壞後重建。例如更換整個浴室的供水及排水喉管，即使同規格更換，亦會涉及此項判斷。","改變用途（Adaptation）：將物業改作新的或不同的用途，例如將地庫儲物空間改為居住空間，或將地舖改為住宅單位。",[29],"時間同樣關鍵。購入物業後不久、為修正購入時既有狀況而進行的工程，即使數年後同樣的工程可視為維修，此時亦常被認定為改善。請向會計師說明購入時間及當時的樓宇狀況。",{"heading":31,"table":32,"after":79},"常見翻新項目",{"caption":33,"head":34,"rows":38},"會計師可能提出的問題及承包商應記錄的內容。具體認定由您的會計師決定。",[35,36,37],"工程項目","會計師可能關注的問題","我們記錄的內容",[39,43,47,51,55,59,63,67,71,75],[40,41,42],"室內油漆","屬於租客更替之間的日常保養，還是大型翻新的一部分？","油漆房間、底層處理、完工日期",[44,45,46],"牆身修補","屬於局部修補，還是整個單位的牆身更換？","每處修補的位置和面積、損壞原因",[48,49,50],"地板翻新或更換","是翻新原有地板，還是整體更換為不同材料？","面積、房間、原有及新材料",[52,53,54],"爐頭、雪櫃或洗碗機","每部電器一般為獨立的財產單位，回收期各有不同","每部電器的品牌、型號、序號及價格",[56,57,58],"熱水爐","屬於同規格更換，還是容量或燃料類型有所改變？","新舊設備規格，如需許可證則附相關文件",[60,61,62],"廚房整體翻新","整體工程範圍是否構成改善或修復？","櫥櫃、檯面、水喉工程、電力工程及電器分項列明",[64,65,66],"電箱或電力服務升級","電箱工程涉及電力系統，提高安培數常被視為改善","新舊安培數、DOB 電力工程許可證、電力公司工單",[68,69,70],"鍋爐或暖通空調更換","是否更換了暖通空調系統的主要部件？","設備規格及容量、許可證及驗收文件",[72,73,74],"更換窗戶","是修理數扇損壞的窗戶，還是更換全部窗戶？","窗戶數量及位置、產品規格",[76,77,78],"漏水後的發霉處理","是否為修復某次事件造成的損壞，漏水源是否已修妥？","濕度檢測讀數、照片、漏水源及維修記錄",[80],"IRS 第 523 號刊物針對自住業主舉了類似的例子：更換破損的窗玻璃屬於維修，但在更換全部窗戶的工程中更換同一扇窗，則屬於改良。",{"heading":82,"paragraphs":83,"list":85},"可與會計師討論的安全港規則",[84],"相關法規設有三項選擇適用的安全港規則，符合條件時部分費用可直接扣除。每項規則均有前提條件，且須由業主作出選擇，通常是在報稅表中附上聲明。是否適用，由您的會計師判斷。",[86,87,88],"小額安全港（De minimis）：以發票為憑證，每張發票或每個項目金額不超過 2,500 美元；擁有適用財務報表（AFS）的納稅人為 5,000 美元。將同一工程拆分為多張發票以低於門檻，並不會改變判定結果，因此我們的發票如實反映實際施工和計價情況。","日常維護安全港（Routine maintenance）：為使樓宇結構或系統保持正常運作狀態而進行的經常性工程，且在投入使用後 10 年內可合理預期進行一次以上。改善類工程不適用。","小型納稅人安全港（Small taxpayer）：適用於年均總收入不超過 1,000 萬美元、樓宇未調整成本基礎不超過 100 萬美元的業主，且當年在該樓宇上的維修、保養及改良總額不超過 10,000 美元或其未調整成本基礎的 2%（以較低者為準）。",{"heading":90,"paragraphs":91},"商住混合樓及商業空間",[92,93],"我們服務地區的小型商住混合樓相當普遍，其中商業部分適用不同規則。非住宅空間的室內非結構性改良，可能屬於合格改良財產（QIP），回收期為 15 年。聯邦法律已對 2025 年 1 月 19 日之後購置的合格財產恢復 100% 加速折舊（bonus depreciation），IRS 第 2026-11 號通告提供了過渡期指引。第 179 條款可適用於部分非住宅樓宇的屋頂、暖通空調、消防、警報及保安系統，但用於住宅出租的財產一般不適用。各部分如何處理，請諮詢您的會計師。","成本分離研究（cost segregation）常被宣傳為加速出租樓折舊的方法。銅河稅務曾發表文章，說明被動損失規則等限制往往會降低預期效果。我們不提供成本分離研究服務。",{"heading":95,"list":96},"翻新發票應列明的內容",[97,98,99,100,101,102],"按單位、房間及樓宇系統分項列明，而非整筆翻新總價","在可行情況下，材料與人工分開列示","每部電器及設備的品牌、型號和序號","需申報工程的 DOB 許可證及工程編號、檢驗日期和驗收文件","每個項目的完工及可投入使用日期","施工前後照片，以及所修復損壞的原因",{"heading":104,"paragraphs":105},"2026 年文件事項",[106,107,108],"1099-NEC 表格：IRS 2026 年度填表說明將非僱員報酬的申報門檻提高至 2,000 美元，並自 2027 年起按通脹調整。申報義務適用於在經營活動中支付的款項；個人支付無須申報，支付予公司（corporation）的款項一般除外，信用卡付款則由支付機構透過 1099-K 申報。您的出租活動是否須申報，請諮詢會計師。如有需要，我們可提供填妥的 W-9 表格。","紐約州銷售稅對資本改良（capital improvement）有其獨立定義，與聯邦所得稅的判定標準不同。根據稅務公告 TB-ST-104，符合條件的資本改良工程無須繳納銷售稅，由業主向承包商提供 ST-124 表格（資本改良證明）。維修和保養工程，例如修理損壞的梯級或重新油漆原有櫥櫃，則須繳納銷售稅。對於租金穩定（rent-stabilized）單位，DHCR 對主要資本改良（MCI）及單位改良（IAI）另有文件要求，同樣的分項記錄在此亦可派上用場。","我們提供按單位、房間及樓宇系統分項列明的翻新估價和發票，並附許可證文件和照片，使會計師清楚了解施工內容和時間。我們如實描述施工內容，不會為達到某種稅務結果而安排發票。稅務問題請諮詢註冊會計師，例如銅河稅務。",[110,113,116],{"q":111,"a":112},"能否將發票寫成當年可扣除的形式？","不能。我們如實描述並分項列明施工內容。費用是扣除還是資本化，由稅務規定和您的會計師根據實際施工情況判定。",{"q":114,"a":115},"出租單位更換地板屬於維修還是改良？","這取決於工程範圍和具體情況，例如是更換局部損壞部分，還是整個單位更換為不同材料。具體由會計師認定。我們會記錄房間、面積及材料，以備查用。",{"q":117,"a":118},"向貴公司付款是否需要申報 1099-NEC？","是否需要申報，請會計師根據您的情況判斷。2026 年的門檻為 2,000 美元，支付予公司的款項一般除外。如有需要，我們可提供註明稅務類別的 W-9 表格。","2026-10-25","rental",90,[123,127,130,134,138,141],{"title":124,"url":125,"publisher":126},"Tangible Property Final Regulations","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fbusinesses\u002Fsmall-businesses-self-employed\u002Ftangible-property-final-regulations","Internal Revenue Service",{"title":128,"url":129,"publisher":126},"Publication 527 (2025), Residential Rental Property","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp527",{"title":131,"url":132,"publisher":133},"Capital Improvements (TB-ST-104)","https:\u002F\u002Fwww.tax.ny.gov\u002Fpubs_and_bulls\u002Ftg_bulletins\u002Fst\u002Fcapital_improvements.htm","New York State Department of Taxation and Finance",{"title":135,"url":136,"publisher":137},"Business Client Tax Accounting Services","https:\u002F\u002Fcopperrivertax.com\u002Fen-US\u002Fbusiness-client","Copper River Tax",{"title":139,"url":140,"publisher":137},"Cost Segregation for W-2 High Earners","https:\u002F\u002Fcopperrivertax.com\u002Fen-US\u002Fblogs\u002Fcost-segregation-w2",{"title":142,"url":143,"publisher":144},"成本分离与高收入W-2人群","https:\u002F\u002Fcopperrivertax.com\u002Fzh-Hans\u002Fblogs\u002Fcost-segregation-w2","铜河税务 (Copper River Tax)","rental-repair-vs-improvement-tax","zh-Hant",[148,154,158,163],{"slug":149,"title":150,"description":151,"service":152,"date":153},"nyc-renovation-permits","紐約裝修及電力工程許可證須知","哪些裝修、電力及水喉工程需要紐約市建築局（DOB）許可證、由誰申請，以及長島的不同之處。","electrical","2026-10-24",{"slug":155,"title":156,"description":157,"service":152,"date":153},"electrical-panel-upgrade","更換電箱及供電升級的徵兆、步驟及所需時間","紐約市及長島舊屋何時需要更換電箱或升級供電、工程內容及所需時間。先進行負荷計算，可避免不必要的開支。",{"slug":159,"title":160,"description":161,"service":162,"date":119},"ev-charging-without-service-upgrade","毋須升級供電的電動車充電方案","負載分配、CT 夾動態負載管理、乾衣機插座共用裝置及合適電流的充電器：紐約市及長島毋須升級供電即可安裝充電器的方案。","ev-charging",{"slug":164,"title":165,"description":166,"service":162,"date":153},"ev-charger-installation","紐約市及長島家用電動車充電器安裝","Level 1 與 Level 2 的分別、電箱容量、許可證、Tesla Powershare，以及紐約市及長島住宅和樓宇安裝須知。",1792924281995]