[{"data":1,"prerenderedAt":143},["ShallowReactive",2],{"guide-local-law-97-coop-condo-capital-plan-zh-Hant":3},{"guide":4,"related":121},{"title":5,"seoTitle":6,"description":7,"summary":8,"sections":9,"faq":89,"cta":99,"date":101,"updated":101,"service":102,"order":103,"sources":104,"slug":119,"locale":120},"中型合作公寓及共管公寓的地方法第 97 號資本規劃","合作公寓及共管公寓的 LL97 規劃","25,000 至 60,000 平方呎的紐約合作公寓及共管公寓，如何配合 2030 年收緊的地方法第 97 號上限，安排屋頂、鍋爐及外牆工程。","紐約市大部分超過 25,000 總平方呎的合作公寓（co-op）及共管公寓（condo）受地方法第 97 號約束，須於每年 5 月 1 日提交碳排放報告，並自 2030 年起面對明顯更嚴格的上限。對中型樓宇而言，成本最低的做法，是將減排措施納入董事會本來就須撥款的工程，例如更換屋頂、接近使用年限的鍋爐，或煤氣喉管修正。以樓宇本身的能耗基準數據制定五年資本工程次序，可避免同一項工程重複付費。",[10,20,26,35,72,84],{"heading":11,"paragraphs":12,"list":15},"適用範圍及合規途徑",[13,14],"地方法第 97 號適用於總面積超過 25,000 平方呎的樓宇、同一稅務地段上兩幢或以上合計超過 50,000 平方呎的樓宇，以及由同一管理委員會管理、合計超過 50,000 平方呎的兩幢或以上共管公寓樓宇。屋宇局每年公佈[受管樓宇名單](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fbuildings\u002Fcodes\u002Fll97-greenhouse-gas-emissions-reductions.page)（Covered Buildings List），2026 年名單已於 2026 年 3 月公佈。名單所列的樓面面積、用途或合規途徑如有錯誤，業主可透過 LL97 申報系統提交 ticket 提出異議。","每幢受管樓宇均被編配四種合規途徑之一，決定上限何時生效，以及董事會須提交哪些文件。",[16,17,18,19],"途徑 0：自 2024 年起適用 Article 320 排放上限。大部分受管樓宇屬此途徑，包括大部分市價合作公寓及共管公寓。","途徑 1：自 2026 年起適用 Article 320 排放上限。據 HPD 說明，涵蓋最少一個、但不超過 35% 單位屬租金管制的樓宇；首份年度報告須於 2027 年 5 月 1 日前提交。","途徑 2：自 2035 年起適用 Article 320 排放上限，適用於法例界定的若干類別樓宇。","途徑 3：Article 321 一次性合規，適用於超過 35% 單位屬租金管制的樓宇，以及 HDFC 合作公寓等其他可負擔住房。",{"heading":21,"paragraphs":22},"申報、上限及罰款",[23,24,25],"根據 Article 320，業主須於每年 5 月 1 日前提交經註冊設計專業人士核證的排放報告。法例為 2024 至 2029 年訂定一套上限，並為 2030 至 2034 年訂定嚴格得多的上限，目標是受管樓宇的排放於 2030 年前減少 40%，並於 2050 年前達至淨零。屋宇局在 2021 年的簡報中估計，75% 至 80% 的物業能符合 2024 至 2029 年上限，但如不作改善，只有 25% 至 30% 能符合 2030 至 2034 年上限。","超出上限的民事罰款為每超出 1 公噸 CO2e 最高 268 美元，按年計算。超出上限 100 公噸的樓宇，當年最高罰款為 26,800 美元。未有提交報告另有罰款，每月每總平方呎 0.50 美元；以 40,000 平方呎樓宇計，每月最高可達 20,000 美元。","Article 321 樓宇則須完成 13 項規定節能措施，並以聲明書或詳細檢查報告證明。[HPD 列明 Article 321 的罰款](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fhpd\u002Fdownloads\u002Fpdfs\u002Fservices\u002Fll97-faqs.pdf)為未有申報 10,000 美元，另加未有合規 10,000 美元。",{"heading":27,"paragraphs":28,"list":30},"以能耗基準數據計算 2030 年差距",[29],"沒有樓宇的實際數據，任何計劃都難以落實。這些數據已載於每年的地方法第 84 號能耗基準申報，整理後計算並不複雜。",[31,32,33,34],"收集最近一次的能耗基準數據，列明電力、天然氣、燃油及區域蒸汽的年用量。","由註冊設計專業人士按法例所列的排放係數計算目前排放量，並根據樓面面積及用途類別，計算 2024 至 2029 年及 2030 至 2034 年的上限。","以公噸 CO2e 表示差額，再乘以 268 美元，得出在各階段上限下每年可能面對的罰款。","找出哪種燃料佔排放最大比例。大部分較舊的合作公寓及共管公寓，主要來自暖氣及熱水燃料，減排亦須由此著手。",{"heading":36,"paragraphs":37,"table":39,"after":70},"可改變排放量的資本工程",[38],"中型樓宇很少有預算進行獨立的減碳工程，但都有既定的資本工程時間表，其中數項會決定樓宇未來數十年的排放量。",{"caption":40,"head":41,"rows":45},"常見資本工程及其對地方法第 97 號的影響",[42,43,44],"工程","對 LL97 的影響","規劃要點",[46,50,54,58,62,66],[47,48,49],"更換屋頂","加裝保溫層可減少暖氣負荷；更換整個屋面板或屋面系統，亦會觸發地方法第 92 號及第 94 號的太陽能或綠化屋頂要求","保溫、屋面及太陽能一併設計，安排同一期施工",[51,52,53],"更換鍋爐","以同類煤氣或燃油鍋爐替換，暖氣排放在 2030 年代將維持接近現有水平","鍋爐損壞前評估熱泵或混合系統方案；須先進行供電容量研究",[55,56,57],"蒸汽暖氣控制及平衡","在戰前蒸汽暖氣樓宇中，往往屬成本較低的減排措施","可在大型工程前完成，並減少住戶對過熱的投訴",[59,60,61],"生活熱水","以熱泵製熱水可減少部分燃料用量","須有機房空間及足夠供電容量",[63,64,65],"窗戶、氣密及外牆","減少熱量流失，並可縮小日後暖氣設備的規模","與外牆工程協調，包括六層以上樓宇的地方法第 11 號（FISP）檢查周期",[67,68,69],"地方法第 152 號煤氣喉管修正","對排放無直接影響","如已計劃電氣化，修正範圍應避免升級即將停用的喉管",[71],"屋頂太陽能可減少樓宇從電網購買的電力，從而降低申報排放量，但以中型樓宇的屋頂面積而言，對 LL97 的作用通常有限。其主要價值在於降低電費，以及在更換屋頂時符合[地方法第 92 號及第 94 號](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fbuildings\u002Fcodes\u002Fll92-solar-green-roofs.page)。",{"heading":73,"paragraphs":74,"list":76,"after":82},"戰前合作公寓的五年工程次序",[75],"以下以一幢約 40,000 平方呎、使用蒸汽鍋爐、屋頂即將更換，並與 2030 年上限存在差距的戰前合作公寓為例。實際次序取決於樓宇的數據、設備年期及儲備金。",[77,78,79,80,81],"第 1 年：由註冊設計專業人士審閱能耗基準數據並計算排放量，與電力公司進行供電容量研究，並檢查屋頂、鍋爐及外牆狀況。","第 1 至 2 年：蒸汽平衡、暖氣控制及氣密工程，以較低成本減排，並縮小日後設備的規模。","第 2 至 3 年：更換屋頂並加裝保溫層，[連同所需的太陽能或綠化屋頂](\u002Fguides\u002Fnyc-local-law-92-94-roof-replacement)作為同一項目設計。","第 3 至 4 年：供電容量許可時，改用熱泵生活熱水系統。","第 4 至 5 年：在鍋爐損壞前及 2030 合規年度之前決定暖氣設備方案，並預先安排融資。",[83],"法例提供有限度的寬減。透過可負擔住房再投資基金（Affordable Housing Reinvestment Fund，AHRF）購買的抵銷額度，是唯一可用於 LL97 合規的抵銷，最多可扣減樓宇排放上限的 10%。來自向紐約市輸電的電源的可再生能源證書（REC），亦可扣減申報排放中的電力部分，且不設上限，但對鍋爐燃燒的燃料毫無作用，而中型樓宇的超標部分大多正來自燃料。合資格的電氣化工程可申請有益電氣化（beneficial electrification）扣減，分計量及推算兩種方式；適用年份及計算方法應先與註冊設計專業人士確認，才計入計劃。面對嚴重財政困難的樓宇，可[根據 Section 28-320.7 申請調整](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fbuildings\u002Fpdf\u002Fpresentations\u002Fll97adjustmentsprogram.pdf)，HPD 指出此調整可多給一年時間合規。抵銷及調整可填補少量差距或爭取時間，但不能取代為 2030 年上限制定的資本工程計劃。",{"heading":85,"paragraphs":86},"董事會的決定",[87,88],"在合作公寓，董事會須權衡攤派費、儲備金運用及融資與罰款風險，而專有租約（proprietary lease）界定哪些設備屬公司、哪些屬股東。在共管公寓，管理委員會及管理章程（declaration）擔當相同角色，單位內的工程或須取得單位業主同意。工程範圍清晰、報價可比較、工期切實可行，董事會向住戶解釋決定便較容易。","作為工程管理方，我們[與董事會及管理公司共同制定資本工程次序](\u002Fservices\u002Fproject-management)，編寫工程範圍並統籌招標，並透過合作的持牌技術人員管理屋頂、機電、水喉及電力工程，盡量減少對住戶的影響。LL97 排放報告由註冊設計專業人士計算及核證；我們與合作工程師協調相關工作，本身不核證報告。",[90,93,96],{"q":91,"a":92},"30,000 平方呎的合作公寓是否受地方法第 97 號約束？","一般而言是，因為面積超過 25,000 總平方呎。請查閱屋宇局 2026 年受管樓宇名單所列的樓面面積及合規途徑，如有錯誤可提出異議。",{"q":94,"a":95},"以新煤氣鍋爐更換舊鍋爐是否不智？","不一定，但同類替換會令暖氣排放在設備使用期內維持接近現有水平，而使用期可能遠超 2030 年。應在鍋爐損壞前評估電力及混合系統方案，以及樓宇的供電容量。",{"q":97,"a":98},"購買抵銷額度能否填補差距？","只能填補一部分。AHRF 抵銷是唯一合資格的抵銷，上限為樓宇排放上限的 10%。可再生能源證書可扣減電力部分的排放且不設上限，但不能扣減暖氣燃料產生的排放。",{"text":100},"請提供樓宇最近一次的能耗基準數據、總樓面面積，以及屋頂和鍋爐的使用年期。我們將免費提供按樓宇合規途徑整理的期限清單，以及工程次序首數年資本工程的書面估價。","2026-10-25","project-management",32,[105,109,112,116],{"title":106,"url":107,"publisher":108},"LL97 Greenhouse Gas Emissions Reduction","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fbuildings\u002Fcodes\u002Fll97-greenhouse-gas-emissions-reductions.page","NYC Department of Buildings",{"title":110,"url":111,"publisher":108},"LL97 Adjustments: Special Circumstances & NFP Healthcare Facilities","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fbuildings\u002Fpdf\u002Fpresentations\u002Fll97adjustmentsprogram.pdf",{"title":113,"url":114,"publisher":115},"FAQs: Local Law 97 Guidance for Affordable Housing","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fassets\u002Fhpd\u002Fdownloads\u002Fpdfs\u002Fservices\u002Fll97-faqs.pdf","NYC Department of Housing Preservation and Development",{"title":117,"url":118,"publisher":108},"Solar & Green Roofs (LL92 & LL94)","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fbuildings\u002Fcodes\u002Fll92-solar-green-roofs.page","local-law-97-coop-condo-capital-plan","zh-Hant",[122,128,133,138],{"slug":123,"title":124,"description":125,"service":126,"date":127,"updated":101},"rental-turnover-cost-tips","降低出租單位換租翻新及維修成本","紐約市及長島業主縮短空置期、減少每次翻新開支的實用做法：統一物料、耐用物料及定期保養。","rental","2026-10-24",{"slug":129,"title":130,"description":131,"service":132,"date":127,"updated":101},"flood-fire-damage-first-steps","紐約市及長島業主在水浸或火災後的初步處理","水浸或火災後最初數天的處理重點：安全、電力、保險索償記錄、乾燥，以及確定重建範圍。","restoration",{"slug":134,"title":135,"description":136,"service":137,"date":127,"updated":101},"building-maintenance-checklist","紐約市小型樓宇業主保養清單","紐約市小型多戶及商住樓宇的季度及年度保養項目，以及不少樓宇須進行的法定檢查。","maintenance",{"slug":139,"title":140,"description":141,"service":142,"date":101,"updated":101},"nyc-local-law-92-94-roof-replacement","紐約市換屋頂與地方法第 92 號及第 94 號","紐約市換屋頂何時須加裝太陽能板或綠化屋頂、哪些工程可獲豁免，以及屋頂與太陽能如何作為同一項目申報。","roofing",1792938765140]