[{"data":1,"prerenderedAt":285},["ShallowReactive",2],{"guide-home-improvements-taxes-when-you-sell-zh-Hant":3},{"guide":4,"related":265},{"title":5,"seoTitle":6,"description":7,"summary":8,"sections":9,"faq":209,"cta":227,"date":229,"updated":229,"service":230,"order":231,"disclaimer":232,"sources":233,"slug":263,"locale":264},"出售房屋時，哪些房屋改良可以減少稅款？","房屋改良與出售房屋的稅務","資本改良、節能抵免及電力公司回贈如何改變紐約房屋的成本基礎，以及超出 250,000 \u002F 500,000 美元自住房屋出售免稅額的應課稅收益。","出售房屋時，可被課稅的是收益，即售價減去經調整成本基礎。新屋頂、重新佈線、更換窗戶、熱泵或太陽能板等資本改良會增加成本基礎，維修則不會。稅務抵免或電力公司回贈須從中扣除，只有您自己支付的部分才計算在內。如果您的收益可能超出自住房屋出售免稅額，這一點便很重要；在紐約市及長島，這種情況比不少業主預期的更常見。我們是工程承包商，並非稅務顧問。",[10,21,49,79,116,128,141,185,199],{"heading":11,"paragraphs":12,"list":15,"after":19},"收益低於 250,000 \u002F 500,000 美元免稅額，改良還重要嗎？",[13,14],"就該次出售的稅款而言並不重要，但不少紐約業主比自己以為的更接近上限。根據 [IRS 第 523 號刊物](https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp523)（《國內稅收法》Section 121），如果您在出售前五年內擁有該房屋，並以之作為主要住所居住最少兩年，一般可豁免最多 250,000 美元的收益，夫婦合併申報則為 500,000 美元。超出免稅額的收益須課稅，因此每一筆有記錄證明的改良都會減少應課稅部分。","以下情況較容易超出免稅額：",[16,17,18],"您已持有房屋多年。在紐約市及長島不少地區，數十年的升值可以超過 250,000 美元，甚至 500,000 美元。","您以單身身份報稅。同樣的收益，夫婦可以全數豁免，單身或喪偶業主則可能有部分須課稅。配偶去世後兩年內出售房屋的在世配偶，如符合其他條件，仍可能適用 500,000 美元上限。","房屋有部分曾經出租或用作辦公室，或出售前曾將整個房屋出租。這些年份的折舊會在出售時另行課稅（即折舊收回，depreciation recapture），不在免稅額範圍內；如果出租或辦公的部分是獨立建築物，部分收益更可能完全不符合豁免資格。",[20],"我們是工程承包商，不代辦報稅，亦不提供稅務、法律或會計意見。本指南中的稅務資訊僅供一般參考，具體如何適用於您的情況，請諮詢註冊會計師。",{"heading":22,"paragraphs":23,"table":25,"after":47},"應課稅收益如何計算？",[24],"收益等於售價減去出售費用，再減去經調整成本基礎。經調整成本基礎就像一個累計總數：",{"caption":26,"head":27,"rows":30},"以累計方式計算經調整成本基礎",[28,29],"步驟","項目",[31,34,37,39,42,44],[32,33],"起點","購入房屋的價格",[35,36],"加上","部分成交費用",[35,38],"資本改良",[40,41],"減去","就這些改良獲得的節能抵免及電力公司補貼",[40,43],"其他項目，例如保險賠款及可扣除的意外損失",[45,46],"結果","經調整成本基礎",[48],"每一美元有記錄證明的成本基礎，都會令收益減少一美元。以下兩節說明哪些支出可以計算在內。",{"heading":50,"paragraphs":51,"table":53,"after":74},"哪些房屋改良可以計算，哪些屬於維修？",[52],"增加房屋價值、延長其使用年期或使其適應新用途的改良，會計入成本基礎。為保持房屋良好狀況而進行的維修及保養則不會。",{"caption":54,"head":55,"rows":58},"改良與維修，例子取自 IRS 第 523 號及第 527 號刊物",[56,57],"一般計入成本基礎（改良）","一般不計入（維修或保養）",[59,62,65,68,71],[60,61],"擴建、木平台、新增睡房","室內或外牆油漆",[63,64],"新屋頂、新外牆板、防風門窗","修理漏水",[66,67],"新的暖氣或中央冷氣系統、電線系統、保安系統","填補孔洞或裂縫",[69,70],"保溫、廚房現代化改造、更換全屋窗戶","更換一塊破損的窗玻璃",[72,73],"自有的太陽能板及儲能電池","更換損壞的五金配件",[75,76,77,78],"作為大型工程一部分的維修可以計算在內。IRS 第 523 號刊物舉例說明：更換破損的窗玻璃屬維修，但在更換全屋窗戶的工程中更換同一扇窗，則屬改良。","已不再屬於房屋一部分的改良不能計算，例如多年前鋪設、其後已更換的地毯。","出租物業同樣以這條界線區分維修與改良，不同之處在於維修可以扣除，改良則須折舊；請參閱[出租單位換租翻新：維修還是改良](\u002Fguides\u002Frental-repair-vs-improvement-tax)。","太陽能、熱泵、保溫及門窗等節能升級同樣屬改良。不過其中不少曾獲稅務抵免或回贈，計算方法因而不同。",{"heading":80,"paragraphs":81,"table":84,"after":112},"升級工程獲得稅務抵免或回贈，又如何處理？",[82,83],"改良計入成本基礎的，是您實際支付的金額。抵免或回贈是退還給您的款項，因此須扣除。如果您已將節能改良的費用計入成本基礎，並就此獲得稅務抵免或補貼，便須從成本基礎中減去該抵免或補貼。這筆款項您已享有稅務優惠，不能再當作您的成本。","稅務抵免按金額直接減少您的稅款，與扣除不同；扣除減少的是應課稅收入。IRS 第 523 號刊物列出的抵免及補貼包括：",{"caption":85,"head":86,"rows":91},"須減少成本基礎的抵免及補貼（依據 IRS 第 523 號刊物及 IRS 有關 2025 年法例的常見問題）",[87,88,89,90],"抵免或補貼","涵蓋範圍","年份","現況",[92,97,102,107],[93,94,95,96],"住宅清潔能源抵免（Section 25D）","太陽能、儲能電池、地熱等","2006 至 2025 年","2025 年 12 月 31 日之後的支出不再適用。安裝完成之時才算作支出，因此 2025 年付款、2026 年完工的系統不符合資格。",[98,99,100,101],"住宅節能改善抵免（Section 25C）","門窗、保溫、熱泵等","2006 至 2007 年、2009 至 2025 年","2025 年 12 月 31 日之後投入使用的財產不再適用",[103,104,105,106],"住宅能源評估抵免","住宅能源評估","2023 至 2025 年","於 2025 年底終止",[108,109,110,111],"電力公司提供的補貼","減少用電或天然氣用量的安裝工程","1992 年至今","仍然有效",[113,114,115],"2025 年及以前的抵免會一直保留在計算之中，直至出售為止。請保存每個申報抵免年度的 Form 5695。2025 年度申報 Section 25C 抵免的，亦請保存指定財產須填報的合資格製造商識別碼（QMID）。","電力公司回贈同樣會減少成本基礎。節能安裝工程的回贈，例如透過 Con Edison 或 PSEG Long Island 提供的熱泵回贈，會降低您的成本基礎：您要麼一開始便少付了，要麼須減去收到的回贈。","2026 年或之後完工的大部分工程，已沒有聯邦抵免須要扣除。業主適用的太陽能、電池、熱泵及其他節能工程抵免已經終止，因此全部費用計入成本基礎，再減去任何回贈或電力公司補貼。例外是 2026 年 6 月 30 日或之前投入使用的電動車充電器，仍可能獲得 Section 30C 抵免；請參閱常見問題。",{"heading":117,"paragraphs":118,"list":120,"after":126},"太陽能稅務抵免會減少房屋的成本基礎嗎？",[119],"會，減少的金額相等於抵免額，但太陽能板仍會提高您的成本基礎。自有的系統以其費用計入成本基礎，再減去您已申報的聯邦住宅清潔能源抵免及任何電力公司補貼。一套 30,000 美元的系統獲得 30% 抵免，即 9,000 美元，便會增加 21,000 美元成本基礎。",[121,122,123,124,125],"2026 年或之後完工的系統，即使已於 2025 年付款，亦不符合聯邦抵免資格，因此全部費用計入成本基礎。","紐約州太陽能設備抵免（Form IT-255）：仍然有效，主要住所的系統可按合資格費用的 25% 抵免，上限 5,000 美元。第 523 號刊物所列的是聯邦抵免及電力公司補貼，並未提及州抵免，如何處理請向註冊會計師查詢。","付給安裝商的資助：如果 NY-Sun 等資助付給了安裝商並降低了您的價格，您的成本，以及因此計入成本基礎的金額，本身已經較低。","銷售稅及紐約市減免：住宅太陽能設備免徵紐約州銷售稅，在紐約市及長島亦免徵地方銷售稅，這只代表您少付了錢。紐約市太陽能及儲能地產稅減免降低的是您的地產稅單，並不在第 523 號刊物所列須減少成本基礎的抵免及補貼之中。","租賃太陽能板或購電協議（PPA）：系統由太陽能公司擁有，因此您沒有成本可計入成本基礎。",[127],"2026 年仍然有效的紐約州及紐約市太陽能及儲能優惠，載於我們的[2026 年紐約太陽能、熱泵及電動車充電器稅務抵免](\u002Fguides\u002Fny-solar-heat-pump-ev-tax-credits-2026)指南。",{"heading":129,"paragraphs":130,"list":134,"after":139},"安裝太陽能後將房屋出租",[131,132,133],"如果您安裝太陽能後搬出並出租房屋，仍可能符合 250,000 \u002F 500,000 美元自住房屋出售免稅額的資格，但出租年份會帶來折舊問題。房屋與太陽能系統可能按不同的時間表折舊，而出租年份的折舊在出售時須課稅，即使免稅額涵蓋其餘收益亦然。","搬出後出租，本身並不會令您失去免稅額。只要您在出售當日仍符合五年內擁有及居住滿兩年的條件，第 523 號刊物便不會把您最後一次居住之後的時間算作非合資格使用（nonqualified use），因此大部分業主約有三年時間。免稅額永遠不涵蓋的，是 1997 年 5 月 6 日之後已扣除或可扣除的折舊，包括您有權申報卻沒有申報的折舊。","房屋本身按 27.5 年折舊。太陽能系統則可能適用不同的時間表：2025 年的法例修訂，就 2024 年之後動工的太陽能財產取消了其中一個 5 年折舊類別，因此折舊時間表可能取決於系統的安裝時間及其符合資格的方式。這種差異帶來以下須與註冊會計師釐清的問題：",[135,136,137,138],"房屋轉作出租時，經計及過往改良及任何節能抵免後，房屋及太陽能系統各自的起始可折舊成本基礎是多少","太陽能系統按哪個時間表折舊，兩個時間表逐年如何計算","出售時免稅額仍可涵蓋多少收益，多少須作為折舊課稅","同時安裝的電池、熱泵或電動車充電器，應跟隨樓宇還是設備的折舊方式",[140],"這些答案取決於您自己的日期及金額。請在首次申報出租收入的報稅表之前逐一釐清，因為起始成本基礎會在那時確定。",{"heading":142,"paragraphs":143,"table":145,"after":178},"計算例子",[144],"一對夫婦合併申報，2010 年在皇后區購入一幢房屋，2035 年出售。金額只供說明；為簡化起見，例子不計紐約州太陽能抵免。",{"caption":146,"head":147,"rows":150},"經調整成本基礎示例",[29,148,149],"金額","計入成本基礎",[151,154,157,160,163,167,171,175],[152,153,153],"購入價格","600,000 美元",[155,156,156],"合資格成交費用","10,000 美元",[158,159,159],"新屋頂（2012 年）","25,000 美元",[161,162,162],"電線升級（2016 年）","15,000 美元",[164,165,166],"歷年重新油漆及修理漏水","8,000 美元","0 美元（維修）",[168,169,170],"熱泵（2024 年），減去 2,000 美元 Section 25C 抵免及 3,000 美元電力公司回贈","18,000 美元","13,000 美元",[172,173,174],"太陽能（2025 年完工），減去 9,000 美元 Section 25D 抵免","30,000 美元","21,000 美元",[46,176,177],"","684,000 美元",[179,180,181,182,183,184],"扣除出售費用後，售價為 1,250,000 美元，因此收益為 566,000 美元。","以夫婦身份計算：566,000 美元減去 500,000 美元免稅額，餘下 66,000 美元應課稅收益。","如果同一幢房屋由一人以單身身份持有：566,000 美元減去 250,000 美元，餘下 316,000 美元應課稅收益。","如果沒有任何改良記錄：成本基礎為 610,000 美元，收益為 640,000 美元，夫婦的應課稅收益為 140,000 美元，多出 74,000 美元。","申報太陽能抵免是否吃虧？如果安裝於 2026 年 1 月才完工，便沒有抵免，成本基礎為 693,000 美元，應課稅收益為 57,000 美元。抵免令 2035 年的收益增加 9,000 美元，換來 2025 年度的稅款減少 9,000 美元（如有部分結轉，則在之後的年度抵減）。","記錄應保存多久：2035 年度的報稅表須於 2036 年提交，因此由 2010 年的成交結算單起，所有記錄應保存至 2039 年。",{"heading":186,"paragraphs":187,"list":189,"after":197},"應保存哪些記錄，保存多久？",[188],"證明經調整成本基礎的記錄，應保存至出售房屋年度的報稅表截止日期後三年。",[190,191,192,193,194,195,196],"購入房屋時的成交結算單","每項工程的合約及分項發票，將資本改良與維修分開列明","付款證明","許可證及驗收文件：紐約市為屋宇局工程編號，長島則為所屬鎮的許可證","設備規格書，以及 2025 年申報 Section 25C 抵免所需的 QMID","每個申報住宅能源抵免年度的 Form 5695","已獲得的電力公司回贈、NYSERDA 優惠及其他資助的記錄",[198],"合作公寓及共管公寓業主：請保存每一份全幢樓宇資本工程的攤派通知及付款證明。合作公寓股東擁有的是法團的股份，而非房地產本身；攤派款如何影響您的成本基礎，取決於款項的用途，出售前請向註冊會計師查詢。",{"heading":200,"list":201,"after":207},"應要求承包商在發票上列明甚麼",[202,203,204,205,206],"按房間及樓宇系統分項列明工程，而非一筆總價","維修與新裝或更換工程分行列明","熱泵、熱水爐、太陽能板、電池及充電器等設備的品牌、型號及規格書","許可證編號及最終驗收日期","安裝完成日期，該日期曾決定能否享有 Section 25D 抵免，亦可能影響州政府計劃",[208],"我們的估價單及發票都按這種方式分項列明。如果工程用於出租物業或業務，而非您的自住房屋，您可能亦須為承包商申報 Form 1099-NEC；請參閱[2026 年曾付款給承包商？出租業主及小型企業適用的 Form 1099-NEC 及 W-9 規則](\u002Fguides\u002Fcontractor-1099-nec-w9-2026)。",[210,213,215,218,221,224],{"q":211,"a":212},"房屋改良可以扣稅嗎？","如果是您居住的房屋，大多數情況下不可以。自住房屋的改良一般不能在支付當年扣除，而是計入房屋的成本基礎，在出售時減少應課稅收益。出租物業的改良則不同，須隨時間折舊。",{"q":117,"a":214},"會。已申報的聯邦住宅清潔能源抵免會按抵免金額減少成本基礎。系統費用會先計入成本基礎，因此自有的太陽能板仍會按抵免後的實付金額提高成本基礎。",{"q":216,"a":217},"水浸或火災後的保險賠款會改變成本基礎嗎？","會。保險及其他賠償，以及任何可扣除的意外損失，會減少成本基礎；用於修復物業的支出則會增加成本基礎。自 2026 年起，個人意外損失除聯邦宣布的災害外，由州宣布的災害造成的損失亦可扣除。應保存的記錄請參閱我們的[水浸或火災後應保存的稅務記錄](\u002Fguides\u002Fflood-fire-damage-tax-records)。",{"q":219,"a":220},"海外家人曾資助購屋或裝修，有影響嗎？","不影響成本基礎，但收到美國境外親屬的贈與，可能須申報 Form 3520。請向註冊會計師查詢。",{"q":222,"a":223},"家用電動車充電器還可以獲得聯邦抵免嗎？","2026 年 6 月 30 日之後投入使用的設備不可以，Section 30C 抵免已於當日終止。較早安裝而申報的 Section 30C 抵免，與其他抵免一樣，會減少充電器的成本基礎。",{"q":225,"a":226},"申報過節能抵免，會有損失嗎？","您的成本基礎會減少相等於抵免的金額，因此出售時的收益可能增加相同金額。如果收益超出您可享有的免稅額，或您根本不符合免稅資格，這部分額外收益便須課稅；日後如將房屋出租，較低的成本基礎亦可能代表較少折舊。作為交換，抵免在多年前已減少了您的稅款。",{"text":228},"請發送相片，並簡述您計劃的改良工程，例如新屋頂、熱泵或太陽能板。您將免費收到一份按房間及樓宇系統分項列明、附設備規格的書面估價，即您的成本基礎所依據的記錄。","2026-10-26","renovation",142,"reference",[234,238,241,244,247,250,253,256,259],{"title":235,"url":236,"publisher":237},"Publication 523 (2025), Selling Your Home","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp523","Internal Revenue Service",{"title":239,"url":240,"publisher":237},"Publication 551, Basis of Assets","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp551",{"title":242,"url":243,"publisher":237},"Publication 527 (2025), Residential Rental Property","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp527",{"title":245,"url":246,"publisher":237},"Publication 946, How To Depreciate Property","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fpublications\u002Fp946",{"title":248,"url":249,"publisher":237},"FAQs for modification of sections 25C, 25D, 25E, 30C, 30D, 45L, 45W, and 179D under Public Law 119-21 (One, Big, Beautiful Bill)","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fnewsroom\u002Ffaqs-for-modification-of-sections-25c-25d-25e-30c-30d-45l-45w-and-179d-under-public-law-119-21-139-stat-72-july-4-2025-commonly-known-as-the-one-big-beautiful-bill-obbb",{"title":251,"url":252,"publisher":237},"Energy Efficient Home Improvement Credit","https:\u002F\u002Fwww.irs.gov\u002Fcredits-deductions\u002Fenergy-efficient-home-improvement-credit",{"title":254,"url":255,"publisher":237},"Residential 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