[{"data":1,"prerenderedAt":171},["ShallowReactive",2],{"guide-485-x-small-buildings-under-100-units-zh-Hant":3},{"guide":4,"related":151},{"title":5,"seoTitle":6,"description":7,"summary":8,"sections":9,"faq":107,"cta":123,"date":125,"updated":125,"service":126,"order":127,"sources":128,"slug":149,"locale":150},"紐約市6至99個單位公寓樓的485-x稅務優惠","紐約市100個單位以下公寓樓的485-x稅務優惠","紐約市6至99個單位的新建樓宇如何適用485-x：Option B及Option C、優惠年期、申報期限，以及各規模適用的工資規定。","485-x即Affordable Neighborhoods for New Yorkers計劃，為設有六個或以上單位、於2022年6月15日之後及2034年6月15日或之前開工、並於2038年6月15日或之前完工的新建多戶住宅提供地產稅豁免。6至99個單位的出租樓宇一般採用Option B：20%的單位須為可負擔單位，平均收入標準為地區收入中位數（AMI）的80%，優惠期為35年，另加最多三年施工期優惠。485-x建築工資只適用於100個單位或以上的項目，樓宇服務人員現行工資則不適用於30個單位以下的樓宇。我們是工程承包商，並非律師或稅務顧問；項目的每項要求，請向律師及房屋保護與發展局（HPD）確認。",[10,14,51,63,86,91,102],{"heading":11,"paragraphs":12},"閱讀本指南前須知",[13],"本指南概述截至2026年10月HPD及紐約市主計長辦公室（Comptroller）公開的計劃資料，讓發展商及項目經理了解485-x對施工規劃的影響。我們是工程承包商，並非律師或稅務顧問，本文內容不構成法律或稅務意見。資格、可負擔要求、工資及申報義務取決於每個項目的具體情況，以及可能變動的州法律及HPD規則。在確定設計、單位數目或開工日期之前，請向您的地產律師及HPD確認項目適用的Option及相關義務。至於項目在您本身報稅表上的稅務處理，可諮詢註冊會計師，例如Copper River Tax（copperrivertax.com）。",{"heading":15,"paragraphs":16,"table":19},"485-x的內容及適用樓宇",[17,18],"《不動產稅法》（Real Property Tax Law）第485-x條於2024年4月20日通過，HPD其後於2024年12月16日採納實施規則，即《紐約市規則》（Rules of the City of New York）第28編第63章。根據[HPD的485-x計劃網頁](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fhpd\u002Fservices-and-information\u002Ftax-incentives-485-x.page)，優惠適用於設有六個或以上住宅單位、於2022年6月15日之後及2034年6月15日或之前開工、並於2038年6月15日或之前完工的新建多戶住宅及合資格改建項目，酒店除外。","適用要求取決於樓宇規模、位置及產權形式。Option須在首次提交的單位工作簿（workbook）及申請中選定，因此在方案設計階段確定的單位數目及產權形式，基本上決定了項目可採用的Option。",{"caption":20,"head":21,"rows":26},"HPD所述的485-x各項Option（2026年10月）",[22,23,24,25],"Option","單位數目","可負擔要求","優惠期",[27,32,37,41,46],[28,29,30,31],"A，大型出租（Large Rental）","100個或以上","25%單位，平均為AMI的80%","35年，另加最多3年施工期",[33,34,35,36],"A，超大型出租（Very Large Rental）","150個或以上，Zone A及Zone B","25%單位，平均為AMI的60%","40年，另加最多5年（Zone A）或3年（Zone B）施工期",[38,39,40,31],"B，中型出租（Modest Rental）","6至99個","20%單位，平均為AMI的80%",[42,43,44,45],"C，小型出租（Small Rental）","6至10個","至少一半單位為租金穩定（rent stabilized）單位","10年，另加最多3年施工期",[47,48,49,50],"D，自置物業（Homeownership）","6個或以上","評估價值上限為每平方呎$89","20年，另加最多3年施工期",{"heading":52,"paragraphs":53,"list":56,"after":61},"適用於6至99個單位的Option B",[54,55],"這個規模的新建出租樓宇，大多可採用Option B。20%的單位須為可負擔住房單位（Affordable Housing Units），平均收入標準為AMI的80%，收入級別不得多於三個，且任何級別均不得高於AMI的100%。優惠期為35年，另加最多三年施工期優惠。可負擔單位永久維持可負擔，並永久屬租金穩定單位。","Option B有多項規則影響樓宇本身，而非只涉及文件手續。",[57,58,59,60],"可負擔單位必須與市價單位共用相同的公共入口及公共區域，不得集中設於樓宇的特定樓層或區域。","如地盤於開工日期（Commencement Date）前三年時設有任何住宅單位，新樓宇須為每個被拆卸、移除或重新配置的單位，提供至少一個可負擔住房單位。新樓宇取代一至兩幢現有房屋時，這一點尤其重要。","HPD規則要求合資格地盤作出合理努力，將適用總成本中至少25%用於與少數族裔及女性擁有企業（MWBE）簽訂的合約，並須在申請時提交MWBE宣誓書。","HPD批准單位工作簿後，項目須向HPD招租部門（HPD Marketing）提交意向通知（Notice of Intent），並在可負擔單位出租前與經核准的招租監察機構（marketing monitor）簽訂合約。",[62],"Option C適用於曼哈頓以外、分區地段（zoning lot）住宅樓面面積上限不超過12,500平方呎的6至10個單位項目。該Option要求至少一半單位為租金穩定單位，優惠期為10年。在Option C下，每個被拆卸的住宅單位須以一個受限單位（Restricted Unit）取代。",{"heading":64,"paragraphs":65,"table":67,"after":84},"100個及30個單位以下適用的工資規定",[66],"485-x設有兩項獨立的工資要求。建築工資（construction wage）適用於100個單位或以上合資格地盤的建築工程，由[紐約市主計長辦公室](https:\u002F\u002Fcomptroller.nyc.gov\u002Fservices\u002Ffor-the-public\u002Fworkers-rights\u002F485-x\u002F)負責執行並公布工資標準，每年上調2.5%：2024年7月1日起每小時$40.00，2025年7月1日起$41.00，2026年7月1日起$42.03；Zone A及Zone B內150個單位或以上的項目，工資標準更高。樓宇服務人員現行工資（building service prevailing wage）則適用於30個單位或以上樓宇的樓宇服務僱員，適用期為整個優惠期。",{"caption":68,"head":69,"rows":72},"485-x按樓宇規模劃分的工資要求（依據HPD及主計長辦公室公布的資料，2026年10月）",[23,70,71],"485-x建築工資","樓宇服務人員現行工資",[73,76,79,82],[74,75,75],"6至29個","不適用",[77,75,78],"30至99個","適用，符合全可負擔例外者除外",[80,81,78],"100至149個","適用；2026年7月1日起每小時$42.03",[34,83,78],"適用較高標準",[85],"全可負擔例外適用於所有單位均為可負擔住房單位、且其中至少一半限租予收入不高於AMI 90%住戶的項目。在100個單位或以上的受規管地盤，業主須於開工日期前至少三個月通知主計長辦公室，保存經核證的工資記錄（certified payroll），並張貼工人通告；未有發出通知，最高可被罰款每天$5,000，而在發出通知前開工，則會喪失優惠。設有項目勞工協議（project labor agreement）並明確豁免上述條文的地盤不在此列。同一項目使用的其他融資或計劃可能另有工資要求，應由律師審閱。",{"heading":87,"paragraphs":88},"登記數據所反映的情況",[89,90],"早期登記項目集中在遠低於100個單位的規模。[Commercial Observer的分析](https:\u002F\u002Fcommercialobserver.com\u002F2026\u002F08\u002Fnew-york-485-x-apartment-limits\u002F)涵蓋截至2026年4月的312宗登記，發現只有三個項目設有100個或以上單位，項目單位數目中位數為24個，近三分之一不多於10個單位。[The Real Deal於2025年5月報道](https:\u002F\u002Ftherealdeal.com\u002Fnew-york\u002F2025\u002F05\u002F23\u002Fhpd-releases-485x-registrations\u002F)，當時已登記的118幢樓宇，約2,600個單位，全部規劃在100個單位以下。","REBNY的[2026年第二季建築項目統計](https:\u002F\u002Fwww.rebny.com\u002Fpress-release\u002Fq2-2026-report-highlights-decline-in-large-scale-residential-construction-as-99-unit-multifamily-filings-remain-elevated\u002F)顯示，該季有19幢樓宇擬建單位數目剛好為99個，而100個單位或以上的項目只有9個；REBNY並質疑485-x是否足以支持新增住房供應。對於興建約30個單位六層樓宇的發展商而言，這些數字反映出典型的485-x項目：採用Option B的出租樓宇，預算主要取決於建造成本及工期，而非建築工資規定。",{"heading":92,"list":93,"after":100},"項目經理應跟進的期限",[94,95,96,97,98,99],"登記通知：2024年4月20日或之後開工的項目，須於開工日期後六個月內提交。逾期登記，HPD最高可處以相等於申請費100%的罰款。","主計長辦公室通知：100個單位或以上的受規管地盤，須於開工日期前至少三個月提交。","單位工作簿：Option A及Option B須在HPD規則訂明的期限內提交485-x Units Workbook及相關宣誓書。","招租：單位工作簿獲批後，向HPD招租部門提交意向通知，並簽訂招租監察合約。","申請：在法定期限內向HPD稅務優惠計劃部門（Tax Incentives Programs）提交申請，連同MWBE宣誓書及限制性聲明（restrictive declaration）草稿。","完工：須於2038年6月15日或之前完成，施工期優惠以所選Option訂明的年數為限。",[101],"個別項目的開工日期及完工日期（Completion Date）如何界定，屬法律問題；多項期限均由這兩個日期起計，請向律師確認。",{"heading":103,"paragraphs":104},"485-x與施工計劃的關係",[105,106],"485-x的決定最終會反映在工地上。單位數目決定適用哪些工資規定，以及樓宇落成後是否須支付樓宇服務人員現行工資。單位取代規則及公共區域規則影響單位組合及平面布局。MWBE努力要求影響各工種工程包的招標定約及文件記錄方式。施工進度決定項目可使用多少施工期優惠，以及與計劃期限相距多近。","其他門檻亦與同一組決定互相影響。加建第七層會改變工地安全要求，詳見我們的[六層與七層樓宇比較指南](\u002Fguides\u002Fnyc-six-vs-seven-storeys-site-safety-rules)；我們的[六層樓宇造價因素指南](\u002Fguides\u002Fwhat-drives-cost-small-apartment-building-nyc)則將485-x與其他成本因素一併說明。作為受委託的業主代表，我們的[項目管理服務](\u002Fservices\u002Fproject-management)將485-x相關日期納入項目進度表，收集業主律師要求的工種文件，並按設計團隊訂定的可負擔及布局要求協調精裝工程。",[108,111,114,117,120],{"q":109,"a":110},"30個單位的樓宇是否須支付485-x建築工資？","不須支付。根據HPD及紐約市主計長辦公室，485-x建築工資適用於100個單位或以上合資格地盤的建築工程。不過，30個單位的樓宇正好達到樓宇服務人員現行工資的門檻；該工資適用於30個單位或以上的樓宇，符合全可負擔例外者除外。項目的相關義務請向律師確認。",{"q":112,"a":113},"29個與30個單位有何分別？","HPD指出，樓宇服務人員現行工資不適用於少於30個住宅單位的合資格樓宇。達到30個單位或以上，樓宇服務僱員在優惠期內須獲支付適用的現行工資，除非所有單位均為可負擔單位，且至少一半限租予收入不高於AMI 90%的住戶。",{"q":115,"a":116},"項目須拆除兩幢現有房屋，會否影響485-x？","有可能。HPD指出，如地盤於開工日期前三年時設有任何住宅單位，新樓宇須為每個被拆卸、移除或重新配置的單位提供至少一個可負擔住房單位；在Option C下，則須為每個單位提供一個受限單位。確定單位組合前，請與律師一同核算現有單位數目。",{"q":118,"a":119},"項目須於何時向HPD登記？","開工日期為2024年4月20日或之後的項目，須於開工日期後六個月內提交登記通知。逾期提交，HPD最高可處以相等於申請費100%的罰款。",{"q":121,"a":122},"貴公司能否確定我們的項目適用哪個Option？","不能。我們是工程承包商，並非律師或稅務顧問。資格及Option的選擇應由您的律師及HPD確定。我們會按您的團隊確認的Option及要求，規劃施工工程並提供估價。",{"text":124},"如需485-x樓宇的室內精裝工程、收尾執漏及單位交收、收尾支援及業主代表服務，請參閱[我們為發展商提供的服務](\u002Fdevelopers)。請提供圖則及單位數目，我們將免費提供精裝工程的書面估價。","2026-10-25","project-management",139,[129,133,137,141,145],{"title":130,"url":131,"publisher":132},"485-x: Affordable Neighborhoods for New Yorkers","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fhpd\u002Fservices-and-information\u002Ftax-incentives-485-x.page","NYC Department of Housing Preservation and Development",{"title":134,"url":135,"publisher":136},"485-x","https:\u002F\u002Fcomptroller.nyc.gov\u002Fservices\u002Ffor-the-public\u002Fworkers-rights\u002F485-x\u002F","Office of the New York City Comptroller",{"title":138,"url":139,"publisher":140},"New York’s 485-x Is Teaching Developers to Stay Below 100 Apartments at a Time","https:\u002F\u002Fcommercialobserver.com\u002F2026\u002F08\u002Fnew-york-485-x-apartment-limits\u002F","Commercial Observer",{"title":142,"url":143,"publisher":144},"Developers aim to build 2,600 units with 485x — all avoiding wage floor","https:\u002F\u002Ftherealdeal.com\u002Fnew-york\u002F2025\u002F05\u002F23\u002Fhpd-releases-485x-registrations\u002F","The Real Deal",{"title":146,"url":147,"publisher":148},"Q2 2026 Report Highlights Decline in Large-Scale Residential Construction as 99-Unit Multifamily Filings Remain 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