[{"data":1,"prerenderedAt":171},["ShallowReactive",2],{"guide-485-x-small-buildings-under-100-units-zh-Hans":3},{"guide":4,"related":151},{"title":5,"seoTitle":6,"description":7,"summary":8,"sections":9,"faq":107,"cta":123,"date":125,"updated":125,"service":126,"order":127,"sources":128,"slug":149,"locale":150},"纽约6至99户新建公寓楼的485-x地产税减免","485-x 100户以下公寓楼适用规定","纽约6至99户新建公寓楼如何适用485-x：Option B与Option C、减免年限、各项截止日期，以及不同户数适用的工资规定。","485-x即「纽约人可负担社区计划」（Affordable Neighborhoods for New Yorkers），为2022年6月15日之后、2034年6月15日或之前开工，并于2038年6月15日或之前竣工、设有六户或以上的新建多户住宅提供地产税减免。6至99户的出租楼通常适用Option B：20%的单位须为可负担住房，平均租金标准为地区收入中位数（AMI）的80%，减免期35年，另加最多三年的施工期减免。485-x施工工资标准仅适用于100户或以上的项目，30户以下的建筑不适用楼宇服务人员现行工资标准。我们是承包商，并非律师或税务顾问，项目的各项要求请与律师及房屋保护与发展局（HPD）确认。",[10,14,51,63,86,91,102],{"heading":11,"paragraphs":12},"使用本指南之前",[13],"本指南依据截至2026年10月HPD及纽约市主计长办公室（Comptroller）的公开项目页面整理，供开发商及项目经理了解485-x对施工规划的影响。我们是承包商，并非律师或税务顾问，本文内容不构成法律或税务意见。项目的申请资格、可负担要求、工资义务及申报义务取决于每个项目的具体情况，以及可能变动的州法律和HPD规则。在确定设计方案、户数或开工日期之前，请与您的房地产律师及HPD确认项目适用的Option及相关义务。关于项目在您本人税表上的税务处理，可咨询注册会计师（CPA），例如Copper River Tax（copperrivertax.com）。",{"heading":15,"paragraphs":16,"table":19},"485-x的内容及适用建筑",[17,18],"《不动产税法》（Real Property Tax Law）第485-x条于2024年4月20日通过，HPD于2024年12月16日通过了配套规则，即《纽约市规则》（Rules of the City of New York）第28编第63章。根据[HPD的485-x项目页面](https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fhpd\u002Fservices-and-information\u002Ftax-incentives-485-x.page)，该减免适用于设有六户或以上住宅单位、于2022年6月15日之后且在2034年6月15日或之前开工、并于2038年6月15日或之前竣工的新建多户住宅及符合条件的改建项目，酒店除外。","具体要求取决于建筑规模、所在区域及产权形式。适用的Option须在首次提交工作簿（workbook）及申请时选定，因此在方案设计阶段确定的户数和产权形式，在很大程度上决定了项目可采用的Option。",{"caption":20,"head":21,"rows":26},"HPD所述的485-x各Option（2026年10月）",[22,23,24,25],"Option","户数","可负担要求","减免期",[27,32,37,41,46],[28,29,30,31],"A，大型出租楼（Large Rental）","100户或以上","25%的单位，平均为AMI的80%","35年，另加最多3年施工期",[33,34,35,36],"A，超大型出租楼（Very Large Rental）","150户或以上，位于A区和B区","25%的单位，平均为AMI的60%","40年，另加最多5年（A区）或3年（B区）施工期",[38,39,40,31],"B，中型出租楼（Modest Rental）","6至99户","20%的单位，平均为AMI的80%",[42,43,44,45],"C，小型出租楼（Small Rental）","6至10户","至少半数单位为稳租单位（rent stabilized）","10年，另加最多3年施工期",[47,48,49,50],"D，自住产权（Homeownership）","6户或以上","评估价值上限为每平方英尺89美元","20年，另加最多3年施工期",{"heading":52,"paragraphs":53,"list":56,"after":61},"6至99户适用的Option B",[54,55],"此规模的新建出租楼大多可采用Option B。20%的单位须为可负担住房单位（Affordable Housing Units），平均租金标准为AMI的80%，收入档次不超过三档，且任何一档不得高于AMI的100%。减免期为35年，另加最多三年的施工期减免。可负担单位永久保持可负担，并永久列为稳租单位。","Option B的若干规定影响的是建筑本身，而不仅是申报文件。",[57,58,59,60],"可负担单位须与市价单位共用相同的公共入口和公共区域，不得集中设置在建筑的某一楼层或某一区域。","如开工日期（Commencement Date）前三年内场地上有任何住宅单位，新建筑须为每一个被拆除、移除或改变格局的单位至少配置一个可负担住房单位。新建筑取代原有一两栋独立屋时，这一规定尤其需要关注。","HPD规则要求符合条件的项目合理尽力将适用总成本的至少25%用于与少数族裔及女性企业（MWBE）签订的合同，并在申请时提交MWBE宣誓书。","HPD批准工作簿后，项目须向HPD营销部门（HPD Marketing）提交意向通知（Notice of Intent），并在可负担单位出租前与经认可的营销监督机构签订合同。",[62],"Option C适用于曼哈顿以外、分区地块允许的住宅楼面面积不超过12,500平方英尺的6至10户项目，要求至少半数单位为稳租单位，减免期为10年。在Option C下，每一个被拆除的住宅单位须以一个受限单位（Restricted Unit）替代。",{"heading":64,"paragraphs":65,"table":67,"after":84},"100户以下及30户以下适用的工资规定",[66],"485-x设有两项独立的工资要求。施工工资标准适用于100户或以上合格项目的施工工作。该标准由[纽约市主计长办公室](https:\u002F\u002Fcomptroller.nyc.gov\u002Fservices\u002Ffor-the-public\u002Fworkers-rights\u002F485-x\u002F)执行并公布费率，每年上调2.5%：自2024年7月1日起为每小时40.00美元，自2025年7月1日起为41.00美元，自2026年7月1日起为42.03美元；A区和B区150户或以上的项目适用更高费率。楼宇服务人员现行工资标准（building service prevailing wage）在减免期内适用于30户或以上建筑的楼宇服务人员。",{"caption":68,"head":69,"rows":72},"按建筑规模划分的485-x工资要求（依据HPD及主计长办公室截至2026年10月公布的信息）",[23,70,71],"485-x施工工资标准","楼宇服务人员现行工资标准",[73,76,79,82],[74,75,75],"6至29户","不适用",[77,75,78],"30至99户","适用，符合全部可负担例外条件者除外",[80,81,78],"100至149户","适用，自2026年7月1日起为每小时42.03美元",[34,83,78],"适用，费率更高",[85],"全部可负担例外条件是指所有单位均为可负担住房单位，且其中至少半数限于收入不超过AMI 90%的家庭。在100户或以上的适用项目中，业主须在开工日期至少三个月前通知主计长办公室，保存经认证的工资记录（certified payroll），并张贴工人告示；未按规定通知者，每天最高罚款5,000美元，在通知前开工则丧失减免资格。签有明确豁免上述规定的项目劳动协议（project labor agreement）的项目不在此列。同一项目使用的其他融资或计划可能另有工资要求，应由律师审核。",{"heading":87,"paragraphs":88},"登记数据反映的项目规模",[89,90],"早期登记项目集中在远低于100户的区间。[Commercial Observer的分析](https:\u002F\u002Fcommercialobserver.com\u002F2026\u002F08\u002Fnew-york-485-x-apartment-limits\u002F)统计了截至2026年4月的312个登记项目，发现仅有三个项目达到100户或以上，项目户数中位数为24户，近三分之一的项目不超过10户。2025年5月，[The Real Deal报道](https:\u002F\u002Ftherealdeal.com\u002Fnew-york\u002F2025\u002F05\u002F23\u002Fhpd-releases-485x-registrations\u002F)，当时已登记的全部118栋建筑、约2,600个单位，均规划在100户以下。","纽约房地产委员会（REBNY）[2026年第二季度施工项目统计](https:\u002F\u002Fwww.rebny.com\u002Fpress-release\u002Fq2-2026-report-highlights-decline-in-large-scale-residential-construction-as-99-unit-multifamily-filings-remain-elevated\u002F)显示，当季有19栋建筑申报为恰好99户，而100户或以上的项目为9个，REBNY并对485-x能否支持足够的新增住房提出疑问。对于开发约30户六层楼的开发商而言，上述数据描述的正是典型的485-x项目，即采用Option B的出租楼，预算主要取决于施工成本和工期，而非施工工资规定。",{"heading":92,"list":93,"after":100},"项目经理应跟踪的截止日期",[94,95,96,97,98,99],"登记通知：对于2024年4月20日或之后开工的项目，须在开工日期后六个月内提交。逾期登记的，HPD可处以最高相当于申请费100%的罚款。","主计长办公室通知：适用于100户或以上的项目，须在开工日期至少三个月前提交。","工作簿：Option A及Option B须在HPD规则规定的期限内提交485-x单位工作簿（485-x Units Workbook）及宣誓书。","营销：工作簿获批后，向HPD营销部门提交意向通知，并签订营销监督合同。","申请：在法定期限内向HPD税务优惠项目部门（Tax Incentives Programs）提交，并附MWBE宣誓书及限制性声明（restrictive declaration）草案。","竣工：须在2038年6月15日或之前完成，施工期减免以所选Option规定的年数为限。",[101],"具体项目的开工日期及竣工日期如何界定属于法律问题，因多项截止日期均以此起算，请与律师逐一确认。",{"heading":103,"paragraphs":104},"485-x与施工计划的衔接",[105,106],"485-x的各项决定最终会体现在施工现场。户数决定适用哪些工资规定，以及竣工后楼宇服务人员工资标准是否随建筑适用。替代单位规定及公共区域规定影响户型配比和平面布局。MWBE尽力要求影响各工种分包的采购方式及文件记录。施工进度则决定项目能用足多少施工期减免，以及距离485-x规定的截止日期还有多少余地。","其他界限值也与上述决定相互影响。增加第七层会改变工地安全要求，详见我们关于[六层与七层建筑](\u002Fguides\u002Fnyc-six-vs-seven-storeys-site-safety-rules)的指南；我们关于[六层公寓楼造价影响因素](\u002Fguides\u002Fwhat-drives-cost-small-apartment-building-nyc)的指南则将485-x与其他造价因素一并分析。受委托担任业主代表（owner's representative）时，我们的[项目管理服务](\u002Fservices\u002Fproject-management)将485-x的各项日期纳入项目进度计划，收集业主律师所要求的各工种文件，并按设计团队确定的可负担及布局要求协调室内装饰包。",[108,111,114,117,120],{"q":109,"a":110},"30户的建筑是否须执行485-x施工工资标准？","不须执行。根据HPD及纽约市主计长办公室的说明，485-x施工工资标准适用于100户或以上合格项目的施工工作。不过，30户恰好达到楼宇服务人员现行工资标准的界限，该标准适用于30户或以上的建筑，符合全部可负担例外条件者除外。项目的具体义务请与律师确认。",{"q":112,"a":113},"29户与30户之间有何区别？","HPD说明，楼宇服务人员现行工资标准不适用于住宅单位少于30户的合格建筑。达到30户或以上时，楼宇服务人员在减免期内须获得适用的现行工资，除非所有单位均为可负担单位，且至少半数限于收入不超过AMI 90%的家庭。",{"q":115,"a":116},"新建筑将取代原有两栋独立屋，是否影响485-x？","可能影响。HPD说明，如开工日期前三年内场地上有任何住宅单位，新建筑须为每一个被拆除、移除或改变格局的单位至少配置一个可负担住房单位，在Option C下则为每个单位配置一个受限单位。确定户型配比之前，请与律师核实原有单位数量。",{"q":118,"a":119},"项目须在何时向HPD登记？","开工日期在2024年4月20日或之后的项目，须在开工日期后六个月内提交登记通知。逾期提交的，HPD可处以最高相当于申请费100%的罚款。",{"q":121,"a":122},"贵公司能否确定我们的项目适用哪个Option？","不能。我们是承包商，并非律师或税务顾问。申请资格及Option的选择应由您的律师及HPD确定。我们依据贵方团队确认的Option及相关要求，安排施工工作并进行估价。",{"text":124},"如需485-x建筑的室内装饰包、收尾整改及交付、完工收尾配合及业主代表服务，请参阅[我们为开发商提供的服务](\u002Fdevelopers)。请提供图纸及户数，我们将免费提供室内装饰包的书面估价。","2026-10-25","project-management",139,[129,133,137,141,145],{"title":130,"url":131,"publisher":132},"485-x: Affordable Neighborhoods for New Yorkers","https:\u002F\u002Fwww.nyc.gov\u002Fsite\u002Fhpd\u002Fservices-and-information\u002Ftax-incentives-485-x.page","NYC Department of Housing Preservation and Development",{"title":134,"url":135,"publisher":136},"485-x","https:\u002F\u002Fcomptroller.nyc.gov\u002Fservices\u002Ffor-the-public\u002Fworkers-rights\u002F485-x\u002F","Office of the New York City Comptroller",{"title":138,"url":139,"publisher":140},"New York’s 485-x Is Teaching Developers to Stay Below 100 Apartments at a Time","https:\u002F\u002Fcommercialobserver.com\u002F2026\u002F08\u002Fnew-york-485-x-apartment-limits\u002F","Commercial Observer",{"title":142,"url":143,"publisher":144},"Developers aim to build 2,600 units with 485x — all avoiding wage floor","https:\u002F\u002Ftherealdeal.com\u002Fnew-york\u002F2025\u002F05\u002F23\u002Fhpd-releases-485x-registrations\u002F","The Real Deal",{"title":146,"url":147,"publisher":148},"Q2 2026 Report Highlights Decline in Large-Scale Residential Construction as 99-Unit Multifamily Filings Remain Elevated","https:\u002F\u002Fwww.rebny.com\u002Fpress-release\u002Fq2-2026-report-highlights-decline-in-large-scale-residential-construction-as-99-unit-multifamily-filings-remain-elevated\u002F","Real Estate Board of New York","485-x-small-buildings-under-100-units","zh-Hans",[152,156,160,166],{"slug":153,"title":154,"description":155,"service":126,"date":125,"updated":125},"local-law-97-coop-condo-capital-plan","中型合作公寓与共管公寓的地方法第 97 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